Fijación y revisión de la renta de los arrendamientos rústicos

5.1.La renta o precio del arrendamiento

Se encuentra regulada en el capítulo V tanto de la LAR-1980 cuanto de la LAR-2003.

A)Reglas generales

En principio, la renta será la que estipulen libremente las partes y deberá fijarse en dinero. Caso de que se fijen en especie, cualquiera de las partes podrá pedir que se convierta la renta en dinero a tenor del índice de precios de productos agrícolas establecido por el Ministerio de Agricultura.

La renta se pagará por años o con arreglo a las costumbres del lugar. Queda prohibido el pago anticipado de rentas por más de un año. En cuanto al lugar de pago, la propia LAR establece que en defecto de pacto será el de la morada o casa del arrendatario.

B)Actualización

Las partes podrán actualizar la renta para cada anualidad por referencia al último índice anual de precios de los productos agrarios y, en defecto de acuerdo, cualquiera de las partes podrá pedir después que se añada al contrato la cláusula de actualización, previo preceptivo intento de avenencia ante la Junta Arbitral de arrendamientos rústicos que la Ley instituye.

C)Revisión

Transcurrido el primer año de vigencia del contrato, cualquiera de las partes podrá pedir la revisión de renta, por ser ésta superior o inferior a la usual en el lugar para fincas análogas.

La LAR contempla una revisión extraordinaria por lesión superior al 15% de la renta justa a consecuencia de la modificación de las circunstancias que influyeron en su determinación; si la solicitud es formalizada por el arrendador, el arrendatario puede optar por la cesación del arrendamiento.

D)Reducción

Procederá la reducción e incluso la exoneración de la renta cuando por caso fortuito o fuerza mayor, y tratándose de riesgos extraordinariamente no asegurables, se perdiere antes de terminar todas las operaciones de recolección, más de la mitad de los productos que ordinariamente produzca la finca. La renta se reducirá en igual porcentaje en que hayan quedado reducidos los productos de la finca. Igualmente procede la reducción de la renta en los supuestos de disminución de la productividad no imputable al arrendatario, mientras dure la misma.

El derecho de reducción exige notificación fehaciente del siniestro al arrendador en el plazo de treinta días desde su producción.

En la LAR-2003 los aspectos relativos a la eventual revisión o reducción de la renta brillan por su ausencia con carácter general.

5.2.La revisión de la renta conforme a la Ley 2/2015 de desindexación de la economía española

La Ley 2/2015 de desindexación de la economía española, cuyo propósito es que los valores monetarios no sean modificados en virtud de índices de precios, modifica, entre otras muchas disposiciones, el art. 13 LAR.

Con la reforma, el art. 13 LAR, aunque establece como principio que "las partes podrán establecer el sistema de revisión de renta que consideren oportuno", continúa estableciendo que "en defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas" a los contratos de arrendamientos rústicos (mientras que antes, en defecto de pacto, se aplicaba el IPC).

Para el caso de que, aún habiendo pacto expreso sobre la revisión, no se llegue a acordar el método de revisión, supletoriamente se aplicará el nuevo IGC (Índice de Garantía de Competitividad, cuyo cálculo se recoge en el Anexo de la propia Ley). El IGC establece una tasa de revisión de precios acorde con la recuperación de competitividad de España frente a la zona euro.

Estas modificaciones se aplicarán exclusivamente a los contratos que se perfeccionen con posterioridad al día 1 de abril de 2015.