Cómo puede asegurarse el vendedor el cobro de la compraventa

En determinados casos, el vendedor se encuentra facultado para suspender la entrega de la cosa cuando el pago temporáneo y preciso del precio pactado se presenta como de difícil materialización.

A)El supuesto del art. 1503

Dispone el precepto reseñado que "si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta. Si no existiere este motivo, se estará a lo dispuesto en el art. 1124", donde la resolución es consecuencia del incumplimiento.

B)El pacto expreso de resolución en las ventas inmobiliarias: el pacto comisorio

Consiste el pacto de lex commissoria en la facultad resolutoria concedida al vendedor, en virtud de pacto expreso, ante la falta de pago en el término convenido o en cada uno de los plazos señalados. El art. 1504 lo admite, si bien con la precisión de que la automaticidad del plazo temporal previsto para el pago no es absoluta.

El art. 1504 exige como requisito esencial para que proceda la resolución el previo requerimiento judicial o por acta notarial, por lo que no basta el mero incumplimiento, sino que el comprador cuenta con un plazo complementario para pagar: el que va entre el término fijado y el día en que el vendedor lo requiere judicial o notarialmente. El requerimiento produce un doble efecto:

  • Permite el ejercicio de la facultad resolutoria.
  • Priva al Juez de la facultad de dar un nuevo plazo para cumplir.

Junto a la resolución, se estipula frecuentemente el comiso de todo o gran parte de lo que hubiese pagado el comprador hasta el momento de la resolución. Estos pactos quedan sujetos a la facultad moderadora de la autoridad judicial.

C)La resolución de la venta de bienes muebles

Establece el art. 1505 que "respecto de los bienes muebles, la resolución de la venta tendrá lugar de pleno derecho, en interés del vendedor, cuando el comprador, antes de vencer el término fijado no se haya presentado a recibirla, o presentándose, no haya ofrecido al mismo tiempo el precio, salvo que para el pago de éste se hubiese pactado mayor dilación".