A)Resolución
La resolución del contrato se encuentra regulada en la LAR-1980 en los arts. 75 a 78. El contrato podrá resolverse a instancia del arrendador por cualquiera de las causas siguientes:
- Falta de pago de la renta;
- Incumplimiento grave de la obligación de mejorar o transformar la finca o destinarla a fines distintos de los señalados en el art. 1;
- Arrendar, ceder o subrogar, en contra de las normas de esta ley.
- Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia;
- Perder el arrendatario su condición de profesional de la agricultura.
En parecido sentido, el art. 25 LAR-2003 regula la resolución del arrendamiento a instancia del arrendador estableciendo que el contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
- Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma. En este punto, la LAR-2005 ha añadido el siguiente inciso: "... sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas".
- Incumplir gravemente obligación de mejora o transformación de la finca a las que el arrendatario se hubiese ? comprometido.
- No explotar la finca, aún parcialmente, o destinarla, en todo caso o en parte, a fines o aprovechamientos ? distintos a los previstos contractualmente.
- Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del art. 23.
- La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. 7.1.
- Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.
B)Extinción
Según el art. 83 LAR-1980 se extingue el arrendamiento y el arrendador puede realizar el desahucio:
- Por expirar el período contractual, si el arrendatario hubiere renunciado al derecho de prórroga,
- Por pérdida total de la finca arrendada. Si la pérdida es parcial el arrendatario puede optar entre continuar con reducción opcional de la renta o pedir la resolución del contrato; si la pérdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes, tendrá la otra derecho a la indemnización correspondiente.
Conforme al art. 82 LAR-1980, el arrendamiento se extingue por pérdida total de la finca arrendada; si la pérdida es parcial, el arrendatario puede optar entre continuar con reducción proporcional de la renta o pedir la resolución del contrato; si la pérdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes, tendrá la otra derecho a la indemnización correspondiente.
El supuesto de perdida (y también el de expropiación) de la finca sigue siendo considerado causa de terminación o extinción del arrendamiento en el art. 24 LAR-2003 que, además, contempla como causas de terminación del arrendamiento las siguientes:
- Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
- Por mutuo acuerdo de las partes.
- Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
- Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
- En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.
- Por resolución del derecho del arrendador.
- Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.
C)Expropiación
El art. 100 LAR-1980 contempla la composición de intereses entre arrendatario y arrendador para el caso de expropiación total o parcial. De esta forma el arrendatario puede reclamar del expropiante:
- El importe de una renta anual actualizada y la cuarta parte de dicha renta por cada año que falte para la expiración del contrato;
- El importe de lo que el arrendador deba por mejoras;
- El importe de las cosechas pendientes y las correspondientes indemnizaciones;
- Que la expropiación sea total cuando la parte de la finca no expropiada resulte antieconómica para la explotación.
