Cómo se extingue el contrato de arrendamiento rústico

A)Resolución

La resolución del contrato se encuentra regulada en la LAR-1980 en los arts. 75 a 78. El contrato podrá resolverse a instancia del arrendador por cualquiera de las causas siguientes:

• Falta de pago de la renta;
• Incumplimiento grave de la obligación de mejorar o transformar la finca o destinarla a fines distintos de los señalados en el art. 1;
• Arrendar, ceder o subrogar, en contra de las normas de esta ley.
• Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia;
• Perder el arrendatario su condición de profesional de la agricultura.

En parecido sentido, el art. 25 LAR-2003 regula la resolución del arrendamiento a instancia del arrendador estableciendo que el contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

1. Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma. En este punto, la LAR-2005 ha añadido el siguiente inciso: "... sin perjuicio del derecho de enervación de la acción de desahucio en los mismos términos previstos en las leyes procesales para los desahucios de fincas urbanas".
2. Incumplir gravemente obligación de mejora o transformación de la finca a las que el arrendatario se hubiese ? comprometido.
3. No explotar la finca, aún parcialmente, o destinarla, en todo caso o en parte, a fines o aprovechamientos ? distintos a los previstos contractualmente.
4. Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos del art. 23.
5. La aparición sobrevenida de alguna de las circunstancias contempladas en el art. 7.1.
6. Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

B)Extinción

Según el art. 83 LAR-1980 se extingue el arrendamiento y el arrendador puede realizar el desahucio:

• Por expirar el período contractual, si el arrendatario hubiere renunciado al derecho de prórroga,
• Por pérdida total de la finca arrendada. Si la pérdida es parcial el arrendatario puede optar entre continuar con reducción opcional de la renta o pedir la resolución del contrato; si la pérdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes, tendrá la otra derecho a la indemnización correspondiente.

Conforme al art. 82 LAR-1980, el arrendamiento se extingue por pérdida total de la finca arrendada; si la pérdida es parcial, el arrendatario puede optar entre continuar con reducción proporcional de la renta o pedir la resolución del contrato; si la pérdida se debiera a culpa o dolo de una de las partes, tendrá la otra derecho a la indemnización correspondiente.

El supuesto de perdida (y también el de expropiación) de la finca sigue siendo considerado causa de terminación o extinción del arrendamiento en el art. 24 LAR-2003 que, además, contempla como causas de terminación del arrendamiento las siguientes:

• Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
• Por mutuo acuerdo de las partes.
• Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
• Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador, tendrá preferencia el que tenga la condición de joven agricultor, y si hubiera varios, será preferente el más antiguo. Si ninguno la tuviera, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará en las, condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Si se da esta última circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
• En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona jurídica o la comunidad.
• Por resolución del derecho del arrendador.
• Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente contemplados.

C)Expropiación

El art. 100 LAR-1980 contempla la composición de intereses entre arrendatario y arrendador para el caso de expropiación total o parcial. De esta forma el arrendatario puede reclamar del expropiante:

• El importe de una renta anual actualizada y la cuarta parte de dicha renta por cada año que falte para la expiración del contrato;
• El importe de lo que el arrendador deba por mejoras;
• El importe de las cosechas pendientes y las correspondientes indemnizaciones;
• Que la expropiación sea total cuando la parte de la finca no expropiada resulte antieconómica para la explotación.