Aparte del tema central del Derecho urbanístico, que es la determinación del titular del derecho a urbanizar, a crear ciudad, que históricamente, desde el siglo XIX hasta la Ley del Suelo de 1956, es una potestad pública que se reserva al Estado, hay otros aspectos del urbanismo que conviene considerar también en perspectiva histórica.
En primer lugar señalemos que el simple derecho a edificar sigue sujetándose a la regla romana de que el dueño puede hacerlo en cualquier lugar sin sujeción de alturas o densidades, usque ad caelum, salvo las limitaciones que se imponen en los lugares poblados por razones de policía municipal.
De otro lado, en el siglo XIX se plantean ya los problemas más básicos del moderno urbanismo y se ensayan algunas de sus técnicas centrales: los reglamentos sanitarios, la zonificación, los ensanches.
En la segunda mitad del siglo XIX surgen las primeras regulaciones legislativas extensivas a todas las áreas habitadas de la ciudad. Efecto de tales prescripciones es la construcción de manzanas de casas que reproducen hasta el infinito un modelo de edificación correspondiente al estándar mínimo de habitabilidad, y por consiguiente, la ciudad se erige sobre numerosos edificios idénticos, sencillamente puestos en fila, reiterativamente, sin responder a ningún principio orgánico o de especialización funcional.
Desde una perspectiva jurídica, el reglamente aparece, según advierte Mengoli, como el instrumento más adecuado y característico de una época en que las normas jurídicas tienden a corresponder a los principios de igualdad ante la Ley y de certeza del Derecho, y desde los cuales las limitaciones de la propiedad sólo están justificadas por el fin de igualar, a través de la estandarización normativa, las mismas posibilidades de disfrute por cada propietario.
Aparte de la zonificación técnica predominante y, en definitiva, la planificación total del territorio municipal, surgen en el siglo XIX otras concepciones de gran interés como la ciudad jardín del inglés Howard, que pretende armonizar el ambiente urbano y el rural a base de vivienda unifamiliar rodeada de jardín. Una variante singular la aportó el español Soria con su ciudad lineal, que ordenaba la edificación a ambos lados de una vía de transporte rápida, como entonces lo eran el ferrocarril o tranvía. Después la ciencia urbanística se enriquecerá con las aportaciones del regionalismo urbanístico (Munford), que trata de planificar la utilización de espacios más amplios que los estrictamente urbanos; el funcionalismo de Le Corbusier, que se inspira en una ciudad modélica que satisfaga las necesidades básicas del hombre o, finalmente, la técnica de las nuevas ciudades surgidas en Inglaterra después de la Segunda Guerra Mundial, como unidades completas para descongestionar la gran urbe.
En España, el Derecho estatal sobre la edificación es, en esta época, prácticamente inexistente, una vez perdida toda vigencia las normas de policía de las Instrucciones de Corregidores del siglo XVIII. Por su parte, García de Enterría y Parejo Alfonso, destacan la importancia de la Real Orden de 25 de julio de 1864, firmada por el Ministro de la Gobernación, Pidal, a la que se atribuye el origen de los planos geométricos o de alineaciones, pues impone "a todos los Ayuntamientos de los pueblos de crecido vecindario la obligación de levantar el plano geométrico de la población, sus arrabales y paseos, trazándolos, según su estado actual, en la escala 1:1.250", precisando que "en el mismo plano marquen los Ayuntamientos con líneas convencionales las alteraciones que hayan de hacerse para la alineación futura de cada calle, plazas, etc.".
