Las subastas de las viñas arrendadas

Partes

Valerio Patruino, procurador imperial, que adjudicó los predios en la subasta.

Fisco, propietario de los predios.

Flavio Estalticio, adjudicatario comprador de los predios.

Colono arrendatario de los predios.

Clave del caso

Hay unos predios que son propiedad del Fisco y sobre estos predios hay una primera subasta que acaba con una adjudicación de los mismos, por un tiempo, a Estalticio, y después una segunda subasta que también se resuelve con una adjudicación de tales predios a Estalticio. La cuestión está en determinar a quién pertenecen los frutos de tales predios percibidos entre la primera subasta y la segunda: ¿al vendedor, que es el Fisco?; ¿al comprador, que es Estalticio?, ¿al colono arrendatario de tales predios?. Hay respuestas para todo.

En síntesis, podemos fijar los siguientes criterios a la hora de responder a esta cuestión:

Momento de la venta.

Trifonino: si antes de la vendimia (momento en que debe entenderse que vence el plazo de cobro de la renta) se produce la adjudicación de los fundos los frutos deben ser para el comprador.

Paulo: el comprador sólo adquiere los frutos del fundo si la adjudicación es definitiva, no si es provisional, tal como debe calificarse a la primera subasta.

Pacto sobre el contrato de arrendamiento existente entre el propietario del fundo (Fisco) y arrendatario (colono).
Papiniano: si se acuerda que la subasta respeta este pacto, los frutos del fundo corresponden al colono y la renta al comprador.

Acciones

De V. Patruino

  • Actio venditi: V. Patruino puede ejercitar contra el adjudicatario la actio venditi si éste no paga el precio fijado en la subasta

De Flavio Estalticio:

  • Actio empti: No procede porque se dice que a F. Estalticio se le entregó la libre posesión de los predios pero no la propiedad

  • Actio venditi: F. Estalticio no vende nada, no puede ejercitar la acción de venta.

  • Actio doli: Se trata de una acción genérica que se puede ejercitar contra quien haya tenido una conducta dolosa perjudicial para F. Estalticio.

  • Reivindicatio: En tanto en cuanto F. Estalticio no sea propietario sino sólo el que ha recibido la libre posesión de los predios, no podrá vindicarlos

  • Actio locati: Con esta acción F. Estalticio, el arrendador, puede demandar al colono para exigirle el pago de la renta.

  • Accion del procedimiento congnitorio. La mención al emperador indica que el litigio se tramita en la cognitio extra ordinem.

Del colono:

  • Actio doli: Se trata de una acción genérica que puede ejercitar el colono contra quien haya tenido una conducta dolosa que le perjudique.

  • Actio conducti: El colono, como arrendatario, podrá, en su caso, ejercitar la actio conducti contra el locator para exigir el cumplimiento de las obligaciones de éste.

Instituciones

Compraventa - Existen dos sucesivas compraventas del predio mediante subasta.

Arrendamiento - Existe un arrendamiento de cosa (fundo) a una persona que se denomina colono

Frutos - Respecto del fundo que es objeto de subasta, existen dos tipos de frutos:

  • los naturales, es decir, aquellos que produzca la tierra (uvas, trigo, cebada, etc...)

  • los civiles, es decir, la renta que el colono paga por cultivarlos.

Solución razonada - Respuesta jurisprudencial

Paulo: Si los frutos fueron percibidos en el tiempo intermedio entre la primera subasta y la segunda, pertenecían al vendedor como suele decirse cuando se hace una adjudicación provisional y luego se ofrece un precio más alto y no debe influir el hecho de que sea el mismo comprador a quien se adjudicaron primeramente los predios. Pero si ambas subastas se hicieron antes de terminarse la vendimia, se rectificó este principio y admitió que todos los frutos eran del comprador.

Papiniano: Es injusto quitar los frutos al arrendatario ya que los predios estaban arrendados:que el arrendatario debía ciertamente percibir esos frutos y el comprador debía cobrar la renta de ese año, de modo que no tuviera que responder el Fisco por no haber podido disfrutar el arrendatario, lo mismo que si en el contrato de compraventa se hubiera convenido.

Emperador: Sentenció conforme a esta opinión, de modo que si los predios estaban en cultivo directo, el comprador tuviera todos los frutos para él y, si estaban en arriendo, cobrara la renta.

Trifonino: A la pregunta de qué pensaba sobre los frutos secos que se habían recogido anteriormente en esos predios, respondió que si no había vencido el plazo de la renta al adjudicarse los predios al comprador, esos frutos deben ser también para éste.