2.1. El planteamiento tradicional: el Código Civil
Las relaciones que se establecen entre empresarios inmobiliarios, ya sean promotores o constructores, y consumidores, son relaciones sometidas al Derecho civil, promulgado en España en 1889 y escasamente preocupado por la protección de adquirentes y arrendatarios en el marco de una contratación en masa, en la que ni siquiera pensó, ni verdaderamente pudo pensar, el legislador del siglo XIX. La regulación del Código Civil español, al igual que la de sus homólogos, inspirada en la libertad y autonomía de la voluntad del individuo adoptaba como punto de partida fundamentalmente la autonomía privada y, por tanto, la afirmación de la validez inicial de cuantos pactos tuviesen a bien introducir las partes con las únicas limitaciones derivadas de la ley, la moral o el orden público (art. 1255 CC) .
2.2. La Ley 57/1968 sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción, y la modificación por la Ley 20/2015
Esta Ley especial 57/1968 supuso en su momento el modo en que el legislador pretendió atajar la desgraciadamente frecuente situación ante la que se encuentran los cesionarios o adquirentes de viviendas, los cuales deben abonar cantidades anticipadas en relación con la eventual entrega de una vivienda futura; incluso en ocasiones con anterioridad al inicio de la construcción propiamente dicha. Básicamente, establece una serie de medidas preventivas tendentes a garantizar tanto la aplicación efectiva a la construcción de su vivienda de los medios económicos anticipados por los adquirentes como su devolución en el caso de que aquella no se llevare a efecto.
Recientemente, la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, de forma algo rocambolesca y sorprendente, ha dado nueva redacción a la DA 1 LOEd; la DA 1 entró en vigor el 1 de enero de 2016.
La nueva disposción de la LOEd sólo prevé, en la hipotesis de devolución de las cantidades, su incremento, no en el 6 %, sino en el interés legal, conforme a los nuevos tiempos y a la desindexación de la economía, legalmente formulada en la Ley 2/2015.
2.3. La Constitución Española de 1978
La Constitución Española reconoce el derecho a todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Por otra parte, el art. 51 CE incorpora el principio de protección de los consumidores y usuarios al acervo constitucional e impone a los poderes públicos el deber de garantizar la defensa de los consumidores y usuarios.
Finalmente, el art. 53.3 CE, al ordenar que los principios del Capítulo 3 informen la legislación positiva, la práctica judicial y la actuación de los poderes públicos, da el pistoletazo de salida al desarrollo normativo de la legislación particular sobre la defensa y protección de consumidores y usuarios.
2.4. La Legislación Especial: Ley de Consumidores y normas complementarias
Las disposiciones legislativas ad hoc de manera directa son las siguientes:
- El TRLCU constituye el referente más importante dentro del marco jurídico protector de los derechos de los consumidores, en nuestro ámbito nacional.
- El RD 515/1989, regulador de la protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento, dictado en desarrollo de determinados preceptos de la LCU-1984 será objeto de contemplación.
Y de forma indirecta, deben de contemplarse las siguientes disposiciones:
- RD 1507/2000 por el que se catalogan diversos productos, bienes y servicios a determinados efectos de la LCU, incluyendo el arrendamiento de vivienda destinada a residencia habitual y la vivienda habitual.
- La LCGC, en la que se introducen modificaciones importantes en la LCU y la LH atribuyendo a Notarios, Registros y Corredores de Comercio un papel importante en cuanto a fomentar la información.
- La LOEd, normativa que, sin estar específicamente destinada a la protección de los consumidores introduce novedades que revierten en un mayor control de la calidad de las edificaciones y, en definitiva, una mayor tutela de los intereses de aquéllos en los términos que más adelante detallaremos.
