3.1. El comprador o arrendatario como consumidor
El RD 515/1989 delimita su ámbito de aplicación, en su art. 1 limitándolo a la oferta, promoción y publicidad que se realice para la venta o arrendamiento de viviendas que se efectúe en el marco de una actividad empresarial o profesional, siempre que aquellos actos vayan referidos a consumidores.
Tanto las personas físicas como las jurídicas pueden tener esta consideración siempre que sean los destinatarios finales de los inmuebles. La adquisición deberá realizarse con el ánimo de satisfacer sus necesidades personales o familiares y no para volver a introducirlos en el proceso de comercialización.
3.2. El vendedor o arrendador como profesional
Salvo la referencia contenida en el art. 1 RD 515/1989, relativa a que la venta o arrendamiento deberá efectuarse en el marco de una actividad empresarial o profesional, no aparece en la normativa que contemplamos una exigencia expresa de tal condición de empresario o profesional a la persona que comercializa la vivienda objeto de compraventa o arrendamiento.
Sin embargo, se trata de un presupuesto implícito en toda actuación merecedora de la protección de los consumidores ya que ésta se plantea dentro del mercado y frente a quienes producen y comercializan en él sus productos o servicios. Por ello, carece de sentido en las relaciones entre profesionales, los cuales no necesitarán de una protección específica basada en la inexperiencia de uno de los contratantes, ya que se supone que ambos la tienen.
Se debe llamar la atención sobre un aspecto concreto como es la inclusión en el ámbito subjetivo tanto de empresarios como de profesionales independientes, los cuales podrán ser tanto personas jurídicas, ya sean de carácter privado o público.
3.3. La noción de vivienda
Según el art. 1 Ley 57/1968, "la vivienda habrá de ser destinada a domicilio o residencia familiar con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial", y por otra parte, la LAU, se refiere a la misma como el objeto sobre el que recae el contrato que regula, configurándola como edificación habitable cuyo destino primordial es el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
También tenemos que aclarar que cuando el legislador hace referencia a la vivienda como objeto de compraventa o arrendamiento, no se está limitando a la superficie de terreno delimitado por los muros que la rodean y habitable, sino también a las zonas comunes y los servicios accesorios.
Además, la protección al consumidor de viviendas no se limita a los casos en que éstas se encuentran ya totalmente construidas, sino que se hace extensiva, y si cabe con mayor intensidad (ya que normalmente en estos casos se producen pagos anticipados que tendrán la consideración de cantidades entregadas a cuenta) a aquéllas que se encuentran en fase de ejecución.
