8.9. Los especiales requisitos de la usucapión ordinaria

El art. 1940 establece que para la prescripción (usucapión) ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas "con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley". Por tanto, buena fe y justo título, son requisitos que han de añadirse a la existencia de posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida que, en todo caso, ha de estar presente, trátese de usucapión ordinaria o extraordinaria.

9.1. Buena fe

La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio -o su derecho real poseíble- (art. 1950).

Así pues el usucapiente ha de tener creencia de legitimidad posesoria ad usucapionem y, simultáneamente, ignorancia de ilegitimidad posesoria.

Ha de demostrarse en términos objetivos que la situación del poseedor puede ser considerada de buena fe, por darse las dos circunstancias requeridas:

  1. que el usucapiente adquirió de quien tenía facultades transmisivas suficientes;
  2. que el acto o título transmisivo pueda ser considerado válido. Esta última circunstancia, como es obvio, conecta la buena fe con el requisito del justo título.

La buena fe del poseedor usucapiente ha de ser continuada y persistir durante todo el periodo de la posesión hábil para la usucapión. El art. 1940 dispone que se necesita poseer las cosas con buena fe por el tiempo determinado en la ley. El Código Civil sienta la regla de que la buena fe debe existir no sólo en el momento de comenzar a usucapir, sino a todo lo largo del plazo posesorio correspondiente.

Por remisión del art. 1951, son aplicables en esta materia los arts. 434 y 435:

  1. Salvo prueba en contrario, la posesión del usucapiente ha de ser considerada de buena fe (art. 434).
  2. Salvo prueba en contrario, la posesión inicial de buena fe se ha de seguir considerando en igual concepto salvo que "existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente" (art. 435).

9.2. Justo título

Además de justo, el título, debe ser verdadero y válido (art. 1953) y debe probarse, pues no se presume nunca (art. 1954). Para colmo, este último extremo parece chocar frontalmente con el art. 448, en el que se afirma que "El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo".

Entendiéndose por justo título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Se trata por consiguiente, de que la posesión del usucapiente encuentre su punto de arranque en un título que aunque viciado objetivamente, por no ser suficiente en el caso concreto para efectuar la transmisión del dominio.

El entendimiento jurisprudencial de los requisitos del título a efectos de usucapión permite concluir que son títulos válidos y justos los contratos afectos por alguna causa de anulabilidad, rescisión, resolución o revocación.

No son títulos hábiles a efectos de usucapión aquellos actos o contratos afectos por alguna causa de nulidad. Así, por ejemplo, quedarían excluidos del ámbito de la usucapión ordinaria las enajenaciones de bienes de menores llevadas a efecto por los padres o guardadores legales sin la preceptiva autorización judicial o, por atentar contra la forma sustancial, la compraventa de bienes inmuebles realizada en documento privado.

Conviene añadir que el art. 35 LH dispone que, a los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.