La legislación hipotecaria española, asentada en el principio de especialidad, requiere que, en el caso de que la hipoteca haya de afectar a varias fincas o derechos reales inmobiliarios, se determine desde el momento de su constitución hasta dónde alcanza la responsabilidad hipotecaria de las diversas fincas, derechos o cuotas indivisas (art. 119 LH). Se rechaza así la hipotética admisión de cualquier clase de hipoteca solidaria.
11.1. Agrupación o agregación de fincas
La previa determinación de la responsabilidad hipotecaria permite que el titular de la finca gravada pueda actuar con libertad en el tráfico, bien sea adquiriendo fincas colindantes o construyendo nuevas edificaciones sobre los terrenos hipotecados, sin que tales nuevos bienes se encuentre también sometidos a la garantía hipotecaria.
Atendiendo a ello, el art. 110 LH, si bien decreta que el incremento de los terrenos habido a consecuencia de accesión natural acrece o incrementa el valor de los bienes hipotecados, excluye de la extensión objetiva de la hipoteca la agregación de terrenos o la nueva construcción de edificios donde antes no los hubiere.
11.2. División o segregación de la finca hipotecada
La misma consecuencia tiene lugar cuando se produce el fenómeno contrario, en que el dueño de la finca hipotecada lleva a cabo su división en varias fincas o procede a segregar una parte o porción de aquélla como finca independiente, con independencia de que siga siendo titular de todas ellas o de que proceda a su enajenación a terceras personas (art. 123 LH).
11.3. La cotitularidad del crédito hipotecario
Dispone el art. 54.1 RH que "Las inscripciones de partes indivisas de una finca o de un derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos, que permitan conocerla indudablemente".
11.4. La hipoteca de cuotas indivisas: el art. 217 RH
La excepción a cuanto venimos considerando la establece el art. 217 RH, conforme al cual: "Si se tratare de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos [...] la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución".
11.5. La hipoteca conjunta sobre edificios en régimen de propiedad horizontal
Queda excluido igualmente de la necesidad de distribuir la responsabilidad hipotecaria el supuesto del art. 218 RH que prevé el supuesto de que el conjunto de los copropietarios de pisos en un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal constituyan una hipoteca conjunta sobre la totalidad de la finca.
