La expresión extensión de la hipoteca puede entenderse referida tanto al propio alcance y extensión de la obligación garantizada cuanto a la determinación exacta del conjunto de bienes y derechos que quedan afectos a la garantía hipotecaria. Como la primera cuestión ya la hemos visto, limitamos ahora la exposición a la extensión de la hipoteca respecto del objeto sobre el que recae.
Dado que la propiedadd y posesión del inmueble, por principio, siguen atribuidos al deudor hipotecario y que la garantía hipotecaria suele constituirsee por un período temporal prolongado, no es extraño que la finca hipotecada haya sufrido alteraciones cuando llegue el momento de la ejecución hipotecaria.
Ante tales eventualidades, la LH se preocupa de establecer una serie de reglas tendentes a determinar hasta qué extremo quedan afectados los bienes gravados por la responsabilidad hipotecaria.
Tales reglas se encuentran formuladas en los arts. 109 y ss. LH.
La LH parte del presupuesto de que determinados accesorios de los inmuebles hipotecados han de ser considerados afectos a la garantía hipotecaria, mientras que, por el contrario, otros han de considerarse inicialmente excluidos de dicha garantía. Para referirse al primer supuesto se ha acuñado la expresión de extensión natural de la hipoteca; por simetría, cabe hablar de extensión convencional de la hipoteca para referirse a los accesorios del bien hipotecado que sólo se encontrarán afectos a la garantía si existe un acuerdo o un pacto expreso sobre el particular.
10.1. La extensión natural de la hipoteca
Aunque en la escritura e inscripción, la hipoteca quede referida exclusivamente al bien o derecho inmobiliario objeto de la garantía, ésta se extiende naturalmente, por mandato de los arts. 109 y 110 LH, a las accesiones naturales, a las mejoras realizadas en la cosa y, en su caso, a las indemnizaciones que pudieran corresponder al hipotecante a consecuencia de un siniestro o de expropiación forzosa.
A) Accesiones naturales
Al disponer el art. 109 que "La hipoteca se extiende a las accesiones naturales" se está refiriendo a las accesiones propiamente dichas, en el sentido en que tuvimos ocasión de estudiar en el capítulo 8 y sólo en virtud de la accesión de inmueble a inmueble.
B) Mejoras
Quedan igualmente afectas a la garantía hipotecaria "las mejoras que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes..." (art. 110.1 LH).
C) Indemnizaciones
Declara el art. 110.2 LH que la extensión natural de la hipoteca alcanza a "las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública".
D) Otros aspectos
Conviene manifestar, aunque no se mencione en el articulado:
- En primer lugar, debe tenerse en cuenta que la hipoteca se extiende a cualesquiera servidumbres de las que el predio hipotecado sea simultáneamente predio dominante, por ser inseparables del propio dominio.
- Atendiendo igualmente a la imposibilidad de consideración separada, en el caso de que la hipoteca recaiga sobre un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se extiende a la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
- De otra parte, el art. 215.1 RH expresa que "La hipoteca se extenderá al exceso de cabida de la finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la inscripción de aquélla".
10.2. La extensión convencional de la hipoteca
Por el contrario, conforme al art. 111 LH, la hipoteca no se extiende a los bienes muebles, frutos y rentas del bien hipotecado. Sin embargo, la propia LH permite el pacto en contrario y éste es sumamente frecuente, casi cláusula de estilo. En tal caso, cabe hablar de extensión convencional de la hipoteca, la cual afectará también los referidos muebles, frutos y rentas del objeto de la garantía.
En particular, si existe pacto expreso (o disposición legal) en tal sentido, la hipoteca afectará también a los siguientes bienes:
- Todos aquellos bienes muebles que se hayan convertido en bienes inmuebles por incorporación (art. 334 CC).
- Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
- Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
En tal sentido, la STS 559/2008 de 19 de junio, indica que las partes pueden regular la extensión de la hipoteca según convengan por no ser imperativos los arts. 109 y 110 LH.
10.3. La extensión objetiva de la hipoteca respecto al tercer poseedor
En caso de que la finca hipotecada sea propiedad de cualquier otro adquirente, las reglas apenas vistas sufren ciertas modificaciones de importancia.
En concreto, dispone el art. 112 LH que "Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo".
El art. 112 LH es norma de derecho imperativo.
La extensión natural de la hipoteca sólo se ve modificada, en cambio, parcialmente respecto de algunas clases de mejoras. Aunque la formulación del art. 112 LH al respecto es confusa y deficiente.
Entiende la Ley que tales mejoras, en cuanto dirigidas a la conservación de la cosa hipotecada, deben quedar afectas a la garantía hipotecaria aunque hayan sido costeadas por el nuevo dueño. En cambio, considera inadecuado que las mejoras suntuarias y aquellas que incrementan el valor del bien hipotecado que hayan sido costeadas por el tercer poseedor puedan incrementar el objeto de la garantía hipotecaria.
El régimen de recuperación del valor de las mejoras por el tercer poseedor lo regula el art. 113.
