Una vez efectuada la división de la cosa común, resulta conveniente distinguir entre los efectos dimanantes entre los propios comuneros y los efectos en relación con terceros.
8.1. Entre los comuneros
La efectiva división de la cosa, el primer y fundamental efecto que arroja es convertir la cuota indivisa en la correspondiente propiedad singular de cada uno de los comuneros. Dicha atribución singular se produce con efecto retroactivo, pues de conformidad con el art. 450, a efectos posesorios, habrá de entenderse que cada uno de los copropietarios "ha poseído exclusivamente la parte que al dividirse le cupiere durante todo el tiempo que duró la indivisión".
De otra parte, los copropietarios quedan obligados recíprocamente a la evicción y al saneamiento de los bienes que les sean adjudicados (art. 406, en relación con el 1069), al igual que el vendedor respecto del comprador.
8.2. Respecto de terceros
Los terceros en general pueden resultar afectados por el hecho de la división de la cosa común. Por ello, el art. 403 dispone que "Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin su consentimiento. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez".
El Código procura garantizar en todo caso la indemnidad de los derechos que los terceros pudieran tener contra la comunidad. A tal efecto, establece el art. 405 que "La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad".
No hay gran dificultad en comprender que los derechos reales que afecten a la cosa común objeto de posterior división sigan manteniendo su propio alcance o sean objeto, en su caso, de la correspondiente modificación con el consentimiento del titular del derecho real. Así lo declara expresamente la propia legislación en relación con algunos derechos reales: el censualista puede autorizar la división de la finca gravada, estableciéndose tantos censos cuantas porciones se hagan de la finca (art. 1618); la división del predio sirviente no afecta a las servidumbres, por ser indivisibles (art. 535); son igualmente indivisibles la prenda y la hipoteca (art. 1860 CC; art. 123 LH). Por su parte, la jurisprudencia reciente ha tenido ocasión de reiterar que el usufructuario no se ve afectado por la división de la finca sobre la que recae el derecho de usufructo (SSTS 20 de abril de 1988 y 13 de diciembre de 1963); etc.
El mantenimiento de la eficacia de los derechos personales contra la comunidad, por contraposición a los derechos reales, debe entenderse referida necesariamente a los derechos de créditos, es decir, a cualesquiera relaciones obligatorias de carácter duradero, pese a que la comunidad carezca de personalidad jurídica. Entre tales relaciones, sobresale el arrendamiento celebrado con terceros de la cosa común en estado de indivisión.
