En Derecho español se conoce con el nombre de propiedad horizontal el derecho de propiedad que recae fundamentalmente sobre las casas construidas por pisos y, también, sobre otros conjuntos residenciales. En un edificio construido por pisos o apartamentos, realmente no puede hablarse de propiedad privada exclusiva de cada uno de los propietarios nada más que "de sus puertas para adentro". Y no puede hablarse de copropiedad en sentido estricto.
Esta peculiaridad la ponía de manifiesto la propia Exposición de Motivos de la Ley de Propiedad Horizontal de 1960 con bastante claridad "mientras sobre el piso stricto sensu o espacio delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificación, pertenencias y servicios, tales uso y disfrute han de ser naturalmente compartidos; pero unos y otros derechos se reputan inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición".
El tratamiento de la propiedad horizontal debe comenzar por reconocer la peculiaridad de la misma, conforme a la naturaleza del bien sobre que recae: de una parte, elementos comunes del edificio, pertenecientes conjunta e inseparablemente (sería impensable tratar de dividir materialmente las escaleras o el ascensor) a todos los copropietarios; y de otra, partes privativas, pertenecientes de forma correlativa a cada uno de los propietarios que comparten el bloque de viviendas.
Por consiguiente, cualquier intento de acercar la propiedad horizontal a la copropiedad resulta infructuoso y estéril.
9.1. La Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 y sus reformas
Hasta 1999, la materia tratada se ha regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, conocida como Ley de Propiedad Horizontal. Su artículo primero dio nueva redacción al art. 396 CC. Dicha Ley contaba con una exposición de Motivos encomiable y un breve articulado (sólo 21 arts.) que pretendían resolver todos los problemas que plantea la convivencia en bloques de pisos entre los diversos propietarios.
Sin embargo, la Ley de 1960 era inadecuada para resolver los problemas que planteaban los conjuntos residenciales o las denominadas urbanizaciones privadas. De ahí sus sucesivas y continuadas reformas, que son las siguientes:
- La Ley 2/1988, de 23 de febrero, por la que se reforma la LPH sobre funcionamiento de la Junta de propietarios y obligaciones de los propietarios.
- La Ley 3/1990, de 21 de junio, por la que se modifica el art. 16 en relación con la adopción de acuerdos que tengan por finalidad facilitar el acceso y la movilidad de los minusválidos en el edificio de su vivienda.
- La Ley 8/1999, de 6 de abril, cuya denominación o rúbrica oficial es la de "ley de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal".
- La Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad. Obliga a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de las personas con discapacidad, con el límite de que tales obras no excedan del importe de tres mensualidades.
- La Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de los Edificios, que añade un nuevo apartado 3 al art. 17 LPH para facilitar que las comunidades de propietarios puedan adoptar acuerdos para la realización de obras y la instalación de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética de los edificios.
- La Ley 26/2011 de Adaptación Normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que modifica el apartado 2 del art. 10 y el apartado 3 del art. 11, elevando a 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes el importe de las obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad o mayores de 70 años.
- La Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas ha introducido modificaciones a la Ley 49/1960, siendo la más importante la que afecta al art. 17.
- Ley 42/2015 de reforma de la LEC, que ha modificado el art. 19.1, relativo al relevo del presidente de la comunidad.
9.2. Estatutos y normas de régimen interior
El art. 396.4 CC dispone que "esa forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados".
Es decir, junto a la Ley, y siempre que no contradigan el contenido preceptivo de la misma, cada comunidad de propietarios podrá autoimponerse unos estatutos a los que, parcamente, se refiere el art. 5.3 LPH. Los estatutos no suelen tener demasiada importancia y, cuando existen, son a menudo inobservados. Interesa saber que cuando forman parte del título constitutivo su modificación requiere la unanimidad de los propietarios y si han sido inscritos en el Registro de la Propiedad, sus normas vinculan y perjudican incluso a terceros.
Como complemento de los Estatutos, en algunas comunidades de propietarios existen unas normas de régimen interior u ordenanzas, cuyo objeto fundamental -conforme al art. 6 de la LPH- radica en regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (por ejemplo, la tenencia de animales domésticos y la posibilidad de utilización del ascensor o la entrada de familiares en la piscina).
Las Ordenanzas no requieren unanimidad para su aprobación o modificación, pueden llevarse a cabo por simple mayoría, aunque pueden también haber sido incorporadas al título constitutivo.
