6.1. La ejecución de la hipoteca
En caso de incumplimiento de la obligación asegurada, es obvio que el acreedor hipotecario puede instar la ejecución de la hipoteca. Ejecutar la hipoteca significa tanto como promover la enajenación de las cosas sujetas a la garantía para cobrar el crédito garantizado, pues, como sabemos, dada la prohibición del pacto comisorio "es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor" (art. 1858 CC).
La finalidad perseguida por el acreedor es cobrar cuanto se le debe. Para ello cuenta con una serie de especiales procedimientos, de carácter ejecutivo, que facilitan extraordinariamente su objetivo de venta de los bienes sometidos a la hipoteca.
6.2. La acción real y la acción personal del acreedor hipotecario
El acreedor hipotecario cuenta a su favor con la posibilidad de reclamar en cuanto mero acreedor, dado que su condición es doble. Es un acreedor, pero con un crédito especialmente garantizado. Tanto personal (sobre todo su patrimonio presente y futuro) como real sobre el bien hipotecado como garantía. Cuenta a su favor tanto con una acción de carácter real cuanto con una acción de carácter personal.
Al incorporarse al crédito la garantía hipotecaria, el acreedor cuenta a su favor con una acción real de naturaleza ejecutiva que puede instrumentar a través de cualquiera de los siguientes procedimientos :
- El procedimiento judicial sumario regulado en la propia LH.
- El procedimiento ejecutivo ordinario regulado en la LEC.
- En caso de pacto expreso, el procedimiento o la venta extrajudicial del bien hipotecado, contemplado en el art. 129 LH. Tanto la LJV, como la Ley 19/2015 de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil, han reformado a su vez este procedimiento y el propio art. 129 LH.
Sin duda, el más importante en términos prácticos es el procedimiento judicial de ejecución establecido en los arts. 681 y ss. LEC.
