En general puede afirmarse que el rango de la hipoteca (es decir, la situación registral que ocupa en el folio del inmueble) es susceptible de ser objeto de contratos sobre el particular.
5.1. La posposición de hipoteca
Suele denominarse también reserva de rango.
Conforme al art. 241 RH, consiste la figura contemplada en la posposición de una hipoteca a otra futura, siendo indiferente que la hipoteca pospuesta lo sea desde el momento de su constitución o de forma sobrevenida.
Para la admisión de semejante efecto de "reservar un mejor rango" o un "rango preferente" hipoteca antepuesta de futura constitución, el Reglamento Hipotecario exige los siguientes requisitos:
- Que el acreedor que haya de posponer consienta expresamente la posposición.
- Que se determine la responsabilidad máxima por capital, intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración máxima.
- Que la hipoteca que ha ya de anteponerse se inscriba dentro de plazo necesariamente convenido al efecto.
Este requisito, en particular, ha sido considerado como condición sine qua non por la preocupación básica del Reglamento Hipotecario consiste en la exacta determinación de todas las condiciones de la hipoteca futura y desde luego, el plazo de vigencia de la hipoteca antepuesta es esencial.
5.2. La permuta de rango hipotecario
Es perfectamente admisible la permuta de rango hipotecario, siempre que haya consentimiento expreso sobre los efectos correspondientes por todas aquellas personas que sean titulares de derechos inscritos o anotados.
En los supuestos de conservación de rango hipotecario, en que se produzca una novación del préstamo hipotecario, conviene considerar la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 14/05/2015, centrada en determinar si resulta necesario el consentimiento de los titulares de cargas posteriores.
