5.1. El retracto convencional
Se denomina comúnmente venta con pacto de retro, venta con carta de gracia, o, directamente, retroventa. Consiste en una modalidad especial de la compraventa que conlleva un pacto complementario en virtud del cual el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal determinado en el propio contrato de compraventa, la cosa vendida.
Abonando (art. 1518):
- el precio de venta,
- los gastos del contrato y cualquier otro legítimo, y
- los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
5.2. La función de la venta con pacto de retro
En épocas anteriores era tapadera de una operación de préstamo, por lo general usurario, en la actualidad se puede utilizar para realizar "pacto comisario".
5.3. Régimen jurídico básico
Dada su intrascendencia práctica, baste recordar dos extremos concretos:
- El comprador adquirirá irrevocablemente el dominio de la cosa vendida. Por tanto, conviene mantener distintas y distantes la compraventa con pacto de retro y la compraventa con pacto de reserva de dominio.
- El plazo máximo de duración del retracto convencional es el de 10 años. En caso de que las partes no lo hayan establecido de forma expresa, el Código Civil supletoriamente establece como mínimo el de 4 años. Ambos plazos han de computarse a partir de la fecha del contrato.
5.4. El pacto de retroventa como derecho real
El vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional; salvo lo dispuesto en la LH respecto de terceros.
Como el "segundo contrato" habrá de celebrarse entre comprador y un tercero, es evidente que el inciso final es el determinante pese a la redacción del art. 1510 CC. Es decir, la solución habrá que buscarla en la legislación hipotecaria para el supuesto de que el bien transmitido sea inmueble. En el caso de muebles (supuesto siempre rarísimo, ahora y en el pasado), el ejercicio del retracto convencional es más evanescente todavía.
Respecto de los inmuebles, la eficacia frente a terceros o erga omnes característica del derecho real sólo la adquiere el retracto convencional cuando es inscrito en el Registro de la Propiedad. Sólo afectará a terceros adquirentes cuando conste expresamente inscrito.
En definitiva, el retracto convencional requiere la oportuna escritura pública de la compraventa, el pago del impuesto de transmisiones o IVA y la consiguiente inscripción registral.
Por lo demás, es claro que para la legislación hipotecaria el derecho de retracto convencional tiene carácter de derecho real. Conforme al art 107 LH pueden hipotecarse:
7. Bienes vendidos con pacto de retro o carta de gracia
8. El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca sino que ésta recaerá directamente sobre los bienes retraídos.
