La existencia del Registrador viene requerida por el presupuesto de que al Registro de la Propiedad sólo tienen acceso los derechos reales inmobiliarios (por excepción, también algunos derechos de carácter personal), siempre que se encuentren documentados en un título público y hayan sido objeto de calificación registral.
La función calificadora del Registrador comprenderá (art. 18.1 LH):
- La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos;
- La capacidad de los otorgantes; y
- La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
Se trata de un función técnica de gran importancia y cuyo desempeño requiere una sólida formación en Derecho privado.
El Registrador tiene el carácter de funcionario público a todos los efectos legales, condición que se adquiere en virtud de libre oposición.
La competencia en esta materia es estrictamente territorial, por distritos hipotecarios, cuyo número en todo el territorio nacional no llega a los novecientos.
Tras el RD 195/2017 de 3 de marzo, se prevén reagrupar ciertos Registros, debiendo estar todos los distritos hipotecarios georreferenciados para su aprobación por la Dirección General de los Registros y el Notariado.
