La cuota de participación

Constituye tal cuota un punto medular del régimen de la propiedad horizontal, ya que conforme a ella se determinará "la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad". Así pues la cuota de participación servirá de módulo tanto para el pago proporcional de los gastos de comunidad cuanto, por ejemplo, para el caso de que el edificio sea expropiado por necesidad de demolerlo para construir una avenida y consiguiente prorrateo de la indemnización total.

Igualmente, la cuota ha de ser tenida en cuenta en la adopción de acuerdos en Junta de propietarios, ya que la mayoría no es sólo de personas (de número de propietarios), las cuales han de representar al mismo tiempo la mayoría de cuotas de participación.

12.1. Fijación en el título constitutivo e inmodificabilidad de la cuota

La Ley presta especial atención a la cuota de participación y establece:

1. Que dicha cuota ha de quedar fijada en el denominado título constitutivo de la propiedad por pisos (art. 5.2 LPH) que generalmente viene representado por la escritura de división horizontal.
2. Que dicha cuota será tendencialmente inmodificable y, desde luego, no podrá verse afectada por las mejoras o menoscabos de cada piso o local (art. 3.2, in fine).
3. Que la alteración de la cuota atribuida "sólo podrá variarse por acuerdo unánime" de la totalidad de los propietarios (art. 3.2 in fine LPH).

12.2. Posibilidad de impugnación de la cuota injusta

Cabe la impugnación de la cuota atribuida cuando se hayan burlado los criterios legales de fijación de cuotas establecidos en el segundo inciso del art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal: "se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes".

Tales criterios, de carácter objetivo son además de Derecho imperativo. De no ser así, se podría llegar al absurdo de, por ejemplo, legitimar la conducta dolosa de una inmobiliaria que, reservándose medio edificio para alquilar, carga sobre los restantes pisos de la otra mitad del edificio una cuota desorbitada, fijando para los propios una cuota simbólica.

12.3. Fijación de la cuota en centésimas

La Ley de Propiedad Horizontal indica que la cuota de participación, con relación al total del valor del inmueble, quedará "referida a centésimas del mismo" (art. 3.2). Con esto se pretende que la denominada cuota juegue como un coeficiente que, aplicado, por ejemplo, a los gastos de comunidad, arroje la cantidad resultante a pagar por cada uno de los propietarios mediante una sencilla multiplicación.

Supongamos un edificio de 10.140 m² útiles distribuido de la siguiente manera: 30 apartamentos de 60 m², 35 pisos de 120 m², 20 pisos de 180 m² y 18 locales comerciales de 30 m².

Si los gastos comunes trimestrales se han elevado, digamos, a 16.690 € bastará multiplicar la cifra total de gastos por la cuota correspondiente a cada uno de los propietarios para obtener la cifra que debe abonar en concepto de comunidad (el error de ajuste se debe a la falta de consideración de los últimos decimales). Sería: