Régimen básico de funcionamiento de la comunidad de propietarios

La comunidad de propietarios es una colectividad organizada, aunque dogmáticamente carezca de personalidad jurídica. Pese a ello, para evitar su indefensión -tanto frente a los propietarios que incumplan sus obligaciones, cuanto frente a terceros-, la Ley de Propiedad Horizontal reconoce a la comunidad de propietarios legitimación procesal, esto es, aptitud para comparecer en juicio, ya sea como demandante o como demandada.

13.1. La Junta de propietarios

Es el órgano colegiado, de carácter asambleario, de gobierno de la comunidad. Sus funciones se encuentran enumeradas en el art. 14:

1. Nombrar o remover (cesar) al Presidente y/o Administrador o Secretario- Administrador.
2. Aprobar, anualmente al menos, el plan de gastos, los estados de cuentas y el presupuesto.
3. Aprobar, en su caso, la ejecución de obras extraordinarias y de mejora.
4. Aprobar o modificar los Estatutos y/o las normas de régimen interior.
5. Cualesquiera otros asuntos de interés general para la comunidad.

El quorum de constitución de la Junta ( el número mínimo de asistentes para que la sesión sea válida) es notablemente bajo:

1. En primera convocatoria basta la asistencia de la mitad más uno de propietarios que, a su vez, representen la mayoría simple de cuotas de participación.
2. En segunda convocatoria realmente no hay quorum. Basta la asistencia de un número cualquiera de propietarios y los acuerdos que adopten serán válidos siempre y cuando vote a favor la mayoría de tal número y representen más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Para evitar la imposibilidad de adopción de acuerdos por inasistencia del número de propietarios exigidos en primera convocatoria lo frecuente y normal en la práctica ha sido dejar fijada, en el escrito de citación (vid. art. 15.2), la segunda convocatoria para media hora o una hora después de la primera. Respecto de los ausentes a tal junta se prevé en el art. 17.8 LPH que se les notifiquen los acuerdos adoptados y, tras ello, de no comunicar su disentimiento, se entenderá que han votado favorablemente asintiendo a tales acuerdos.

Los acuerdos de la Junta deberán constar en un libro de actas (vid. art. 19 LPH), y adoptarse conforme al art. 17:

1. Por unanimidad: cuando afecten a cualquier asunto recogido en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la comunidad.
2. El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería u otros servicios de interés general podrá adoptarse válidamente mediante las tres quintas partes de los propietarios.
3. Los restantes acuerdos podrán adoptarse por mayoría (regla 3), incluso en el caso de que afecten a cuestiones, obras o servicios que puedan implicar modificación de los Estatutos o del título constitutivo, si se trata de suprimir barreras arquitéctonicas.
4. Finalmente, reciben un trato de favor los acuerdos relativos a la instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación, que podrán adoptarse, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los propietarios.

No podrán votar los propietarios que no se encontrasen al corriente del pago de todas las deudas vencidas de la comunidad, salvo impugnación judicial o consignación judicial o notarial de lo adeudado. Los privados de voto no se computan a efectos de mayorías.

El art. 18 LPH señala que para el caso de acuerdos ilegales, contrarios a los Estatutos o gravemente lesivos o perjudiciales, su impugnación cabrá por "los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto" debiendo estar al corriente en el pago de las deudas vencidas. La ley establece un plazo de 3 meses para el ejercicio de tal impugnación, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

13.2. El Presidente

Se trata, de un órgano unipersonal, encargado de la gestión o ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta, así como de la representación en general de la comunidad de propietarios (art. 13.3 LPH).

Es elegido por la Junta, por lo general, cada año. Para evitar continuas discusiones anuales sobre la idoneidad o disponibilidad de cualquiera de los propietarios para desempeñar tal cargo, la Junta adopta un criterio de rotación anual, designándose en la Junta ordinaria anual de forma automática, atendiendo a la titularidad de los pisos (1ºA, 1°B, 2°A, 2°B..., y así sucesivamente), que actualmente se encuentra consagrado legalmente en el apartado 2 del art. 13.

Tras su modificación por la Ley 42/2015, dispone el art. 13.2 LPH que "el nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a través del procedimiento establecido en el art. 17.7, resolverá lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial".

Además de las facultades de gestión y de representación, el Presidente ostenta la de convocar la Junta (art. 16.2 LPH). Esta última facultad, no obstante, es un derecho-deber. Si el Presidente no la lleva a cabo, puede adoptar la iniciativa de convocar la Junta "la cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación" (art. 16.1 in fine LPH).

13.3. El Secretario

El cargo de Secretario puede ser desempeñado por cualquiera, sin que se requiera que sea propietario (art. 13.6 LPH). En tal caso, obviamente, no tendrá derecho a voto. Si no existe, lo es el Presidente pudiendo acumularse al de Administrador (arts. 13 y 20 LPH).

Sus funciones son las propias del Secretario de cualquier órgano colegiado:

1. Levantar actas de las sesiones.
2. Emitir certificaciones de los acuerdos o de lo tratado en las Juntas.
3. Custodiar la documentación de la comunidad (art. 19.4 LPH).

13.4. El Administrador

La Ley prevé también la existencia de un Administrador que, al igual que el Secretario, no tiene que ser necesariamente propietario (art. 13.6). De no ser nombrado por la Junta, ejercerá como tal el Presidente.

Las funciones del Administrador, contempladas legalmente en el art. 20, son notoriamente más extensas y onerosas que las de los demás órganos unipersonales:

1. Velar por las instalaciones y servicios del inmueble (art. 20.d).
2. Preparar los planes de gastos y presupuestos (art. 20.b) y, en su caso, los debidos estudios económicos.
3. Atender a la conservación y mantenimiento del inmueble, afrontando tanto las reparaciones ordinarias cuanto las extraordinarias (art. 20.c).
4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras (art. 20.d).
5. Ejecutar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes (art. 20.a).
6. Cualesquiera otras atribuciones que se le confieran por la Junta (art. 20.f).

Esta carga de tareas difícilmente puede ser asumida, de grado o voluntariamente, por cualquiera de los propietarios. De ahí que la función de Administrador, al menos para las comunidades relativamente complejas y de una cierta capacidad económica, se ha profesionalizado y se desempeña por unos gestores cualificados que cobran un tanto mensual a la comunidad de propietarios por sus servicios: los Administradores de fincas (agrupados en el Colegio Nacional de Administradores de Fincas, creado por Decreto 693/1968, de 1 de abril, el cual se ha transformado en Colegios Territoriales por Decreto 1612/1981, de 19 de junio).