Conforme al art. 348, la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa. Por tanto, corresponde en principio analizar las facultades en relación con el goce, uso y disfrute de las cosas de pertenencia exclusiva al propietario.
4.1. Goce y disfrute
La facultad de goce, según la terminología clásica, significa sencillamente que el propietario es, por principio y salvo que otra cosa él disponga (estaría ejercitando la facultad de disposición) el único legitimado para usar, utilizar, modificar e incluso consumir la cosa que le pertenece.
Tanto en la descripción legal del art. 348, cuanto en la práctica del Derecho, es innegable que alcanzar la propiedad de algo tienen por norte obtener el correspondiente uso o en su caso, rendimiento del objeto de que se trate.
En tal sentido, sea bajo la concepción liberal del dominio, sea en un Estado social y democrático de Derecho, con función social o sin ella, el goce y disfrute del bien objeto de la propiedad es, sin duda alguna, el elemento definidor por excelencia de las facultades del titular dominical, en cuanto el título de propiedad le legitima para ejercer un poder efectivo sobre la cosa que, a su vez, mediante su exteriorización, representa la manifestación ante terceros del dominio sobre la cosa. Usando y disfrutando de cuanto le pertenece, además de ejercitar el correspondiente derecho en los límites admitidos por el ordenamiento jurídico (ello siempre por supuesto), el propietario será simultáneamente poseedor de la cosa. Y aquí ha nacido el problema en los tiempos contemporáneos.
La crítica de la concepción absolutista del dominio, unida a la exacerbación dogmática de la importancia de la posesión, ha llevado a más de un autor a considerar que, dado que la posesión en sí misma considerada no tiene por qué asentarse en un título de propiedad (lo que, igualmente, es obvio, pues el arrendatario, el prestatario, el recadero o mensajero, etc., son también poseedores), el goce posesorio debería primar sobre el goce dominical.
Así pues, el goce y disfrute, adecuado a la naturaleza de la cosa, es ciertamente una de las facultades antonomásicas de la propiedad, en cuanto representa la utilización directa e inmediata del objeto del dominio, obteniendo de él las utilidades y beneficios que pueda reportar al propietario, pero sin convertirse en un yugo del titular que le obligue, de hecho, a usar continuadamente la cosa, esclavizado por ella. Por tanto, salvo que conforme a la naturaleza de la cosa y conforme a los criterios del legislador otra cosa resulte, la facultad de goce forma parte del contenido normal de la propiedad y es precisamente la manifestación esencial del conjunto de los poderes del propietario (quien en la generalidad de los supuestos dejaría de serlo por propia iniciativa, a través del ejercicio de la facultad de disposición, si el goce o disfrute de la cosa no le reportara beneficios).
El uso y disfrute de la cosa, dentro de los márgenes que se vienen planteando, naturalmente autoriza al propietario para modificar el destino socioeconómico de la cosa de acuerdo con su personal conveniencia, realizar toda suerte de actos de administración, incluidos la transmisión de sus poderes de goce a otras personas (mediante la celebración de un contrato de arrendamiento), así como para obtener cualesquiera frutos o rendimientos que de la cosa dimanen.
Pese a lo dicho, conforme a los datos del Instituto Nacional de Estadística, en España existen 3,4 millones de viviendas vacías. Por ello, se prevén censos de viviendas vacías de titularidad de entidades financieras y de la Sareb para, a través de distintas fórmulas, destinar tales viviendas al uso de personas afectadas por procedimientos de ejecución hipotecaria o por desahucios a causa del impago de rentas de alquiler. Téngase también presente que la Ley 24/2015 de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, establece en su art. 7 que la Administración puede resolver la cesión obligatoria de viviendas, por un periodo de 3 años, para incorporarlas al Fondo de viviendas en alquiler para políticas sociales, en el caso de viviendas vacías que sean propiedad de personas jurídicas. Conviene advertir, que el Pleno del Tribunal Constitucional, por Auto de 20/09/2016, en el recurso de inconstitucionalidad 2501/2016 acordó mantener la suspensión de la DT 2, en lo que se refiere a la aplicación de este art. 7.
4.2. Atribución y adquisición de los frutos
La distinta y plural naturaleza de los bienes objeto de propiedad privada arroja la necesidad de distinguir entre los bienes fructíferos en sentido estricto y aquellos que no lo sean. Es obvio que uno de los problemas que debe plantearse todo sistema de derechos reales radica en determinar la forma de atribución y adquisición de los frutos.
Procedemos a considerar con más detalle ahora la atribución de los frutos.
A) La denominada "accesión discreta"
La regla fundamental al respecto viene establecida en el art. 354, al afirmar que los frutos pertenecen al propietario. Tanto en términos económicos cuanto jurídicos, es irrebatible que la adquisición de los frutos es una mera necesaria derivación de la facultad de goce y disfrute o, si se quiere recurrir a expresiones latinas, del ius fruendi.
El art. 354 se encuentra incardinado dentro del capítulo dedicado a regular el "derecho de accesión" y precedido de una norma en cuya virtud, "la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente" (art. 353). Ello ha obligado a la doctrina a discurrir sobre las similitudes y diferencias entre la accesión propiamente dicha (o accesión continua) y la adquisición de los frutos, denominada clásicamente accesión discreta.
La llamada accesión discreta debe considerarse una facultad dominical, en cuanto necesaria derivación de la facultad de goce. En cambio, la accesión propiamente dicha o accesión continua ha de configurarse como un modo independiente de adquirir.
B) Percepción de los frutos
La consideración autónoma de los frutos -y su percepción por el propietario- sólo resulta posible cuando ha sido objeto de separación de la cosa matriz que los ha producido, pues con anterioridad sólo cabe hablar de la cosa (matriz) objeto de propiedad. Dicha materia la regula el Código en el art. 451, refiriéndose textualmente a frutos percibidos e identificando la percepción de los frutos con el propio momento de la separación y, por consiguiente, adjudicación en propiedad ("hace suyos", dice el precepto). A tal efecto:
- Respecto de los frutos naturales (e industriales), entiende el precepto que la independencia de los frutos se produce desde que se alzan o separan. Se trata, pues, de una separación natural.
- En relación con los frutos civiles se consideran producidos por días. Esta regla, con todo, no es de carácter imperativo, sino que cabe sustituirla por cualquier otra fracción temporal mediante acuerdo convencional.
C) La transmisión del "ius fruendi"
El art. 451 establece que quien "hace suyos los frutos [ya] percibidos" es el poseedor de buena fe. Los frutos corresponden al propietario, salvo que éste haya transmitido voluntariamente a cualquier otra persona la facultad de goce, sea en virtud de la constitución de un derecho real limitado (usufructo, por ejemplo) o mediante otro tipo de relación jurídica (un contrato, por ejemplo, un arrendamiento), sea porque en virtud de cualesquiera otras circunstancias se da una situación posesoria que merece la protección del legislador (posee de facto y cultiva el olivar el heredero aparente).
La adquisición de los frutos sigue constituyendo una mera derivación de la facultad de goce o del ius fruendi tendencialmente atribuida siempre al propietario (y que a él retornará), aunque ahora quien la detente sea un mero poseedor.
4.3. La extensión del dominio en sentido vertical
Como una derivación concreta de la facultad de goce, establece el art. 350 CC que "El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en las leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía". El precepto, que es sin duda expresivo de la concepción absolutista del dominio, procede del art. 552 CC francés, a él llegó de un texto latino generado por los glosadores que atribuía al propietario facultades hasta el cielo y hasta los mismísimos infiernos: cuius est solum eius est usque ad coelum [sidera] et usque ad inferos.
Andando el tiempo, el precepto se ha visto vaciado de contenido por mor de la legislación urbanística, que determina las facultades de aprovechamiento urbano o, mejor, urbanístico, del propietario.
La jurisprudencia por su parte ha dejado las cosas en su sitio y ha declarado reiteradamente, desde antiguo (al menos, desde que algunos propietarios madrileños intentaron detener las obras iniciales del Metro), que las facultades del propietario respecto de la extensión vertical del dominio- no pueden llegar hasta el extremo de evitar inmisiones o intromisiones en el espacio vertical presuntamente exclusivo de aquél que, verdaderamente, no afecten a las legítimas y efectivas expectativas dominicales.
