7.1. Prescripción y usucapión
La falta de ejercicio de un determinado derecho o facultad puede conllevar su caducidad o prescripción. La continuidad posesoria, al contrario, conforme a derecho, puede comportar que el poseedor de un determinado bien devenga propietario del mismo. Usucapión quiere decir adquisición a través del uso o mediante uso.
Prescripción y usucapión son dos caras de una misma moneda. La conducta descuidada de una persona que no muestra interés hacia sus derechos, puede hacer que su ejercicio resulte a la postre imposible por haber prescrito. Por el contrario, la posesión puede consolidarse en propiedad a través de ciertos requisitos.
La prescripción y la usucapión tienen campos de aplicación muy diferentes:
- La prescripción entra en juego respecto de toda clase de derechos, facultades y situaciones.
- La usucapión, en cambio, tiene un campo de aplicación notoriamente más limitado: su juego queda reducido a la propiedad y a algunos de los derechos reales limitados. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción la propiedad y los demás derechos (reales) sobre los bienes (art. 609). Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales. También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean (art. 1930).
7.2. La usucapión como prescripción adquisitiva y modo originario de adquirir
El Código Civil no utiliza el término usucapión, sino el de prescripción, término que le da un valor diferente dependiendo para que lo utilice, unas veces lo utiliza como prescripción propiamente dicha y otras como usucapión.
Para hacer la distinción entre usucapión y prescripción, al no utilizar el Código Civil la expresión usucapión, la doctrina y la jurisprudencia utiliza el termino prescripción, a secas para la prescripción y la prescripción adquisitiva para la usucapión.
La usucapión es sencillamente la prescripción adquisitiva, basada en el hecho posesorio por el poseedor como derecho frente al titular anterior del derecho que pretende ser usucapido.
El poseedor adquiere la propiedad o cualquiera de los derechos reales posibles de forma originaria y no precisamente por transmisión.
La usucapión, por dispositivo legal, significa la pérdida de un derecho de propiedad sobre un determinado bien o el sometimiento de dicho bien al derecho real nacido a favor del usucapiente. Es un modo originario de adquirir la propiedad y los derechos reales.
Usucapión ordinaria y extraordinaria son títulos aptos para la inscripción del dominio aunque conlleven una especialidad o excepción del principio del tracto sucesivo recogido en el art. 20 LH, tal y como recoge la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 3/4/2017, señalando que, no obstante, para que la usucapión sea título inscribible ha de ser declarada en un procedimiento judicial contradictorio. Asimismo, matiza que, de tratarse de usucapión ordinaria, "la sentencia […] debe hacer un pronunciamiento expreso sobre el título que sirva para justificar la posesión en concepto de dueño".
7.3. Fundamento de la usucapión
El legislador considera oportuno que, bajo ciertos requisitos (que no son intrascendentes), devenga propietario o titular de un derecho real quien inicialmente no lo es.
El fundamento de dicha opción legislativa radica en la seguridad y en consideraciones de orden público.
La inactividad del titular anterior, es el fundamento subjetivo de la usucapión, En efecto, tanto en la doctrina cuanto en la jurisprudencia, se prefiere resaltar el aspecto objetivo de la cuestión considerada: las dudas e incertidumbres sobre la titularidad de los derechos en general y, en particular, de los derechos reales, constituyen una flagrante vulneración del principio de seguridad jurídica que ningún sistema normativo puede consentir.
Por tanto, debe primar el fundamento objetivo de la institución : la necesidad de establecer reglas seguras sobre la titularidad de los derechos, requeridas por el orden público, aunque no se adecuen siempre a principios de estricta justicia .
7.4. Clases de usucapión: ordinaria y extraordinaria
La continuidad posesoria es el substrato mínimo y común, pero no es el único. Se distingue entre usucapión extraordinaria y ordinaria. En la usucapión extraordinaria se exigen unos plazos de continuidad posesoria más largos que en la ordinaria. En la ordinaria, por compensación, además de la posesión con todas las características ya vistas, el Código requiere, de forma complementaria, buena fe y justo título en el poseedor usucapiente.
7.5. Capacidad para usucapir
Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción las personas capaces para adquirirlos por los demás modos legítimos (art. 1931). Se trata, pues, de una norma de carácter general que, en consecuencia, remite obligadamente a otras normas particulares.
Los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas; pero necesitan la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor (art. 443). Esto es, pueden comenzar el proceso prescriptivo, aunque para consolidar los derechos dimanantes de la usucapión necesiten el concurso y la asistencia de sus legítimos representantes. En consecuencia, basta la capacidad general para poseer, reconocida incluso a quienes no ostentan la plena capacidad de obrar.
7.6. La prescripción del comunero
La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás (art. 1933). El precepto aborda exclusivamente las relaciones entre la comunidad y la copropiedad frente al tercero cuyo bien o derecho ha sido usucapido por uno de los miembros de la comunidad y establece la regla del beneficio de la comunidad.
7.7. La eficacia general de la prescripción ganada
Los derechos y acciones se extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, inclusas las jurídicas, en los términos prevenidos por la ley (art. 1932.1). Según ello, cualquier persona (incluidos menores o sometidos a tutela o curatela) puede verse privada de sus bienes y derechos por prescripción extintiva y, en consecuencia, la correlativa prescripción adquisitiva o usucapión, en su caso, puede beneficiar a la persona que cumpla los requisitos legalmente establecidos.
Para evitar el perjuicio de los menores o incapacitados el Código Civil les concede la posibilidad de reclamar el correspondiente resarcimiento a costa de "sus representantes legítimos, cuya negligencia hubiese sido causa de la prescripción".
7.8. El ámbito objetivo de la usucapión
Dado que la posesión continuada constituye el presupuesto básico e ineludible de la usucapión, resulta obvio concluir que la usucapión debe recaer sobre el dominio o los derechos reales incidentes sobre la cosa objeto de posesión por parte del usucapiente. Indica el art. 1936 que "son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres". En dicha norma el término prescripción debe ser entendido como usucapión y el término cosas debe ser objeto de interpretación amplia.
Así pues, excluidas las cosas extra commercium, en principio, la propiedad recayente sobre cualesquiera bienes es susceptible de ser adquirida mediante usucapión. Respecto de los restantes derechos reales limitados, el Código Civil en algún caso declara, que ciertos derechos pueden adquirirse mediante prescripción adquisitiva (usucapión). Así ocurre respecto al usufructo: el art. 468 establece que "el usufructo se constituye por ley, por voluntad de los particulares y por prescripción".
En otros casos, la conclusión debe obtenerse del juego de las reglas generales en combinación con otras previsiones normativas:
- Así, contrario sensu, el art. 539 permite llegar a la conclusión de que las servidumbres continuas y aparentes pueden constituirse mediante usucapión.
- Lo dispuesto en los arts. 468 y 528 en relación con el derecho de uso y de habitación, supone que el Código Civil entiende que tales derechos pueden originarse a través de prescripción.
- Por aplicación de las reglas generales son igualmente usucapibles las posiciones jurídicas derivadas de los censos.
En nuestro sistema normativo se entiende que sólo son susceptibles de usucapión los derechos reales, debiendo quedar excluidas del ámbito objetivo las situaciones jurídicas dimanantes de relaciones jurídicas de carácter obligatorio stricto sensu. En efecto, la usucapión no constituye fuente de las obligaciones, la posición de acreedor o de deudor sólo podrá nacer de lo establecido en la ley o de lo acordado por contrato.
