Las llamadas comunidades "romana" y "germánica" y la propiedad dividida

2.1. Las características diferenciales de las comunidades romana y germánica

Las características fundamentales de la comunidad romana serían:

1. Cada uno de los copropietarios, aunque sea idealmente, tiene atribuida una cuota de participación en el derecho compartido que, en general, rige tanto para la contribución a los gastos cuanto para la formación de los acuerdos por mayoría.
2. Los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar los acuerdos que consideren convenientes respecto de la copropiedad, pudiendo incluso provocar la extinción de dicha situación de cotitularidad, mediante la división de la cosa común, en el momento en que consideren conveniente.
3. Estructuralmente, pues, la copropiedad se concibe como una situación tendencialmente transitoria.
4. Respecto de la cuota de participación respectiva, cada uno de los copropietarios puede realizar, sin consentimiento de los restantes, los actos de disposición o enajenación que considere oportunos, desligándose así en definitiva de la copropiedad.
5. Entre los copropietarios entre sí y en relación con la cosa común no existe más vínculo o ligazón que la titularidad compartida del derecho de propiedad.

Frente al esquema normativo referido, se dice, existen otras formas de organización de las situaciones de cotitularidad que han dado en identificarse con la llamada "comunidad germánica" (o en mano común o, directamente en alemán, eigentum zur gesamten hand); lo que evidentemente es cierto. El legislador y, en la medida en que la autonomía privada se lo permita, los particulares son libres de configurar las situaciones de cotitularidad siguiendo pautas distintas a las establecidas en los art. 392 y siguientes.

Tales pautas podrían ser las que, por antonomasia, se consideran presentes en la denominada comunidad germánica que, brevemente expuestas, son las siguientes:

1. Inexistencia de cuotas y, por tanto, imposibilidad de ejercitar la división por parte de los comuneros.
2. Existencia de un vínculo personal entre los copropietarios, fundamentalmente de carácter familiar o de estirpe, que preexiste a la propia condición de copropietario y que, por tanto, es trascendente respecto de la situación de cotitularidad real, que ha de considerarse subordinada a aquel vínculo.
3. Consideración de la comunidad como una situación tendencialmente permanente y de gran estabilidad por estimarse que los bienes y derechos afectos a la situación de cotitularidad constituyen un mero sustrato patrimonial de funciones económicas atribuidas al grupo familiar o parental.
4. Imposibilidad, incluso conceptual, de que el copropietario, dada la inexistencia de cuota, pueda enajenar o transmitir su posición en la comunidad a un tercero ajeno a ella.

2.2. La relativa intrascendencia de la contraposición

Tal confrontación, requiere algunas precisiones complementarias. La primera y fundamental debe consistir en apuntar que la confrontación entre uno y otro tipo de comunidad no deja de constituir un mero referente teórico. Es incierto afirmar que el Derecho romano desconociera en el antiguo ius civile la comunidad sin cuotas, sino al contrario, el viejo consortium familiar se caracterizaba precisamente por ello. Del mismo modo que es impreciso pretender que el Derecho germánico conociera en el pasado un único tipo de comunidad.

El hecho de que, al no existir en Derecho español una regulación o normativa general de la copropiedad sin cuotas, no tiene sentido enzarzarse en calificar de comunidad germánica a la comunidad hereditaria, a la sociedad legal de gananciales o a otros supuestos de menor trascendencia real.

Posiblemente, la concreta regulación de los montes vecinales en mano común (antes por la Ley de 27 de julio de 1968 y, después, por la Ley de 11 de mayo de 1980) se aproxima a la noción teórica de la denominada comunidad germánica, dado que:

• Se considera que la propiedad de tales montes corresponde en mano común a quienes tengan la condición (administrativa) de vecinos del lugar (art. 2.1 Ley de 1980).
• Los montes vecinales (los escasos montes vecinales hoy existentes) son, por principio, radicalmente indivisibles.
• Los vecinos carecen de cuota alguna y, por consiguiente, de la posibilidad de enajenar "su" participación en el aprovechamiento de tales montes.

El art. 2.2 LMo establece: "esta ley es de aplicación a todos los montes españoles", y seguidamente el art. 11.4 señala que los montes vecinales en mano común son montes privados que tienen naturaleza especial derivada de su propiedad en común sin asignación de cuotas, siendo la titularidad de éstos de los vecinos que en cada momento integren el grupo comunitario de que se trate y sujetos a las limitaciones de indivisibilidad, inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad. Sin perjuicio de lo previsto en la Ley 5/1980 de montes vecinales en mano común, se les aplicará lo dispuesto para los montes privados". Resulta destacable la Resolución Dirección General de los Registros y el Notariado 8/6/2011 que entiende admisible en nuestro ordenamiento jurídico una titularidad plural configurada voluntariamente sin cuotas sobre un derecho real como, por ejemplo, una hipoteca.

Señalar que la normativa propia de la copropiedad por cuotas no puede aplicarse supletoriamente a situaciones cuyos presupuestos son antitéticos de los inherentes a la copropiedad ordinaria.

2.3. La denominada propiedad dividida

Puestos a resaltar esquemas o modelos de titularidad distintos a la copropiedad propiamente dicha, cabe hacer referencia también a la propiedad dividida o comunidad pro diviso.

Según la generalidad de la doctrina, cabría hablar de propiedad dividida cuando sobre un mismo bien varias personas, en condición de propietarios, tienen derecho exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aquél.

Ejemplo de la doctrina sobre este aspecto es que una persona puede ser titular de un derecho de aprovechamiento agrícola en una finca y otro de un aprovechamiento ganadero de la misma finca.

Naturalmente en casos de semejante índole, ha de excluirse la posibilidad de que el titular de cualquiera de los aprovechamientos separados aparezca como titular de un derecho real en cosa ajena; pues, en tal caso, el otro o los otros habrían de ser considerados propietarios individuales, o propietarios en sentido estricto, del bien en su conjunto. Tampoco existe propiamente comunidad, sino adición o agregación de titularidades dominicales diversas sobre una misma cosa.