Las hipotecas voluntarias y legales

2.1. Noción general

Las hipotecas legales se denominan así por encontrar su fundamento u origen inmediato en la propia Ley, la cual impone a ciertas personas la obligación de constituirlas y en consecuencia otorga a otras el derecho a exigir su constitución.

El art. 158 LH establece que sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las Leyes con tal carácter.

La diferencia entre las hipotecas legales y voluntarias radica sólo en su origen, pues conforme a la LH:

1. Las personas en cuyo favor concede la Ley hipotecaria legal no tendrán otro derecho que el de exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de su derecho (art. 158.2 LH).
2. Para que las hipotecas legales queden válidamente establecidas se necesita la inscripción del título en cuya virtud se constituyan (art. 159 LH).
3. La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria, sin más especialidades que las expresamente determinadas en esta Ley, cualquiera que sea la persona que deba ejercitar los derechos que la misma hipoteca confiera (art. 161 LH).

Conforme al art. 152 LH, "Los derechos o créditos asegurados con hipoteca legal no podrán cederse sino cuando haya llegado el caso de exigir su importe".

De otra parte, representa una especialidad propia de las hipotecas legales la facultad de su titular de solicitar ampliación de la hipoteca en los términos establecidos en el art. 163 LH: "en cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes las hipotecas legales inscritas podrán reclamar su ampliación o deberán pedirla los que, con arreglo a esta Ley, tengan respectivamente el derecho o la obligación de exigirlas y de calificar su suficiencia".

Por consiguiente, la extensión objetiva de la hipoteca, su rango, ejecución […] quedan sometidos a las reglas generales.

2.2. Supuestos de hipoteca legal

Dejando de lado algunas leyes especiales en las que se contemplan casos particulares de hipoteca legal y las hipotecas de ámbito familiar, el art. 168 LH sólo atribuye facultad para exigir su constitución a los grupos de personas que se relacionan:

1. Los reservatarios sobre los bienes de los reservistas en los supuestos de reserva hereditaria o sucesoria. Los reservatarios, en cuanto destinatarios finales de un bien determinado de la herencia tienen derecho a exigir garantía hipotecaria a los reservistas (art. 168.2).
2. El Estado las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses por las responsabilidades que contrajeren éstos, de conformidad con lo establecido en las leyes y reglamentos (art. 168.5).
3. El Estado, las provincias y los pueblos, sobre los bienes de los contribuyentes, por los créditos tributarios o fiscales que no correspondan a las dos últimas anualidades (art. 168.6 en relación con el 194 LH).
4. Los aseguradores, sobre los bienes de los asegurados, por las primas impagadas que no correspondan alas dos últimas anualidades (art. 187.7 en relación con los arts. 195-197 LH).

2.3. Los créditos tributarios

El Estado, las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior. El art. 78 LGT regula de tal modo una hipoteca legal que denomina tácita en relación con el art. 168.6 LH. Téngase en cuenta que puede existir una hipoteca legal expresa para casos en donde el débito tributario se extienda más allá del importe de 2 anualidades pero que producirá efectos desde su inscripción (art. 168 en relación con el art. 194).

Establece el art. 194.1 LH que el Estado, las provincias o los pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles. Se entenderá por anualidad vencida la constituida por los 4 trimestres del ejercicio económico anterior al corriente, sea cualquiera la fecha y periodicidad de la obligación fiscal de pago.

En palabras del Código Civil (art. 1923.1): los créditos tributarios de la última anualidad otorgan un crédito preferente especial de carácter inmobiliario en primer grado.

En definitiva, la Hacienda Pública tiene derecho a cobrar antes que cualquier otro acreedor.

2.4. Los créditos de los aseguradores

El art. 196 LH determina: "mientras no se devenguen las primas de los dos años o los dos últimos dividendos, en su caso, tendrá el crédito del asegurador preferencia sobre los demás créditos", pudiendo exigir hipoteca especial para el caso de tratarse de más años (art. 168.7 en relación con los arts. 195-197 LH).

De otra parte, conviene advertir que el art. 15 LCS establece que si por culpa del tomador la primera prima no ha sido pagada, o la prima única no lo ha sido a su vencimiento, el asegurador tiene derecho a resolver el contrato o a exigir el pago de la prima debida en vía ejecutiva con base en la póliza. Salvo pacto en contrario, si la prima no ha sido pagada antes de que se produzca el siniestro, el asegurador quedará liberado de su obligación. En caso de falta de pago de una de las primas siguientes, la cobertura del asegurador queda suspendida un mes después del día de su vencimiento. Si el asegurador no reclama el pago dentro de los 6 meses siguientes al vencimiento de la prima se entenderá que el contrato queda extinguido. En cualquier caso, el asegurador, cuando el contrato esté en suspenso, sólo podrá exigir el pago de la prima del período en curso. Si el contrato no hubiere sido resuelto o extinguido conforme a lo anterior, la cobertura vuelve a tener efecto a las 24h del día en que el tomador pagó su prima. Todo ello sin perjuicio del plazo de prescripción de las primas impagadas del art. 23 LCS, tal y como expresa la STS 666/2015 de 9 de diciembre.

2.5. La naturaleza de crédito preferente

Los créditos preferentes no necesitan inscripción alguna para desplegar plenamente sus efectos, incluso en perjuicio de tercero, aunque dicho tercero haya de ser calificado técnicamente como tercero hipotecario.

En la actualidad la referencia normativa de la ley hipotecaria a tales créditos preferentes es un reflejo de la situación legislativa sobre ellos. Desde la LGT-1963, los créditos tributarios se encuentran protegidos por la legislación fiscal. Por otra parte, el tratamiento de los créditos de los aseguradores requieren consideraciones de otra índole, pues la legislación de seguros ha replanteado el tema sobre nuevas bases. En particular, el art. 15 y la disposición final de la Ley 50/1980 de 8 de octubre, sobre el contrato de seguro, deben abocar a considerar derogado el conjunto normativo propio de la LH (arts. 168.7 y 195 a 197), pues el planteamiento contemporáneo es considerar que en cuanto se produzca el impago de la prima el asegurado puede dar por resuelto el contrato o, en todo caso, determinar la suspensión de la cobertura.

2.6. Las hipotecas legales en el ámbito familiar

Conforme al art. 168 LH, tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

1. Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos:
   1. Por las dotes que les hayan sido entregadas solemnemente bajo fe de notario.
   2. Por los parafernales que con la solemnidad anterioridad dicha hayan entregado a  sus maridos.
   3. Por las donaciones que los mismos maridos le hayan prometido dentro de los límites de la ley.
   4. Por cualesquiera otros bienes que las mujeres hayan aportado al matrimonio y entregado a sus maridos con la misma solemnidad.
2. Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres.
3. Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores, por los que éstos administren y por la responsabilidad en que incurrieren, a no ser que presten en lugar de la fianza hipotecaria, otra garantía establecida y autorizada por el Código Civil (art. 168.4).

Todos estos supuestos tienen actualmente escasa importancia práctica.