11.1. La propiedad rústica
El Código Civil no se preocupa de la perspectiva que pudiéramos denominar dinámica de la tierra (las explotaciones agrarias) sino única y exclusivamente del aspecto estático de la titularidad dominical de los predios o fincas. El régimen franquista mantuvo el escaso conjunto de disposiciones republicanas y dictó a partir de 1930 otras numerosas disposiciones que fueron refundidas en la LRDA.
Con posterioridad, ya en tiempos democráticos y bajo el gobierno de la formación política liderada por el Presidente D. Adolfo Suárez González (la Unión de Centro Democrático), se han publicado dos Leyes que es necesario reseñar: la Ley de fincas manifiestamente mejorables, de 16 de noviembre de 1979; y el denominado Estatuto de la Explotación familiar agraria y de los agricultores jóvenes, regulado por la ley 49/1981, de 24 de diciembre (que modifica y deroga, parcialmente, la LRDA).
La primera de tales Leyes asumió explícitamente en su articulado que "el cumplimiento de la función social de la propiedad de fincas rústicas, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada de su titular, obliga:
- A que sea explotada la tierra con criterios técnicos económicos apropiados según su destino agrario más idóneo, o utilizada para otros fines, sin perjuicio de la debida rentabilidad para el particular, atendiendo en todo caso al interés nacional.
- A que en las fincas de aprovechamiento agrario se realicen las transformaciones y mejoras necesarias para conseguir la más adecuada explotación de los recursos naturales disponibles [...] siempre que las inversiones necesarias sean rentables desde un punto de vista económico y social.
- A que en la empresa agraria se preste el trabajo en condiciones adecuadas y dignas y a que se efectúen [...] las inversiones necesarias de carácter social que sean proporcionadas a la dimensión e importancia de la empresa, teniendo en cuenta la rentabilidad de ésta, para la promoción de sus trabajadores" (art. 2 LRDA).
Dispone el art. 13.1 LSRU en relación con el suelo rural que "las facultades del derecho de propiedad incluyen las de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadera, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales".
11.2. La propiedad urbana
La propiedad urbana o urbanística, ha sido objeto de constante atención por el legislador en la segunda mitad del siglo XX. Pese a todo, la agresión a los cascos históricos de las ciudades y la falta de una verdadera planificación urbanística han continuado campando por sus fueros hasta tiempos bien recientes, en los que los poderes públicos se han sensibilizado definitivamente del problema.
La primigenia Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 fue objeto de reforma por la Ley 19/1975, de 2 de mayo. El consiguiente Texto Refundido fue aprobado por el RD 1346/1976, de 9 de abril. Con posterioridad, se han dictado algunos Reglamentos de gran importancia.
El TRLS de 2008 no era una ley urbanística, sino una ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado. De modo que las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, composición, transformación y uso del suelo tienen como fin común la utilización de este recurso conforme al interés general y según el principio de desarrollo sostenible.
Resulta asimismo de indudable importancia, la legislación urbanística generada por las Comunidades Autónomas en el ejercicio de sus competencias.
La Ley del Suelo fue modificada por la Ley 8/2013 para completar la regulación del deber legal de conservación en tres niveles: en primer lugar, exigiendo que el destino del suelo sea compatible con la ordenación territorial y urbanística; resaltando que el deber de conservación incluye los trabajos y obras necesarios para adaptar y actualizar progresivamente las edificaciones; y, finalmente, definiendo y perfilando el carácter de las obras adicionales incluidas, por motivos de interés general, dentro del propio deber de conservación.
Rige en la actualidad, no obstante, el RD-Leg. 7/2015 por el que se aprueba el texto refundido de la LSRU que incluye los contenidos de ambas leyes. Este texto pretende simplificar la normativa en materia urbanística y aportar claridad a los operadores jurídicos dada la incidencia que tiene en las Comunidades Autónomas y en los municipios. Este producto normativo se encuadra en la estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la Edificación en España en desarrollo del art. 4 Directiva 2012/27/UE.
