3.1. Servidumbres en materia de aguas
El último de los preceptos dedicado por el Código Civil a semejante temática dispone que "El establecimiento, extensión, forma y condiciones de las servidumbres de aguas, de que se trata en esta sección, se regirán por la ley especial de la materia en cuanto no se halle previsto en este Código" (art. 563). Se reconocía así en la redacción originaria del Código Civil la preexistencia de una legislación especial (de una "propiedad especial") que estaba constituida por la Ley de Aguas de 13 de junio de 1879.
La redacción intemporal del art. 563 permite afortunadamente considerarlo remitido a la legislación especial vigente en cada momento histórico. Las normas propias del Código Civil sobre servidumbre de aguas han sido hechas suyas por la legislación especial sobre aguas de 1985/1986 y de 1999/2001. Para el Reglamento de Dominio Público hidráulico (RDPH), la servidumbre de agua más importante es la de acueducto (art. 19 RDPH).
3.2. Servidumbre de paso
La regulación de la servidumbre de paso en el Código Civil obliga a distinguir entre la servidumbre de paso para fincas enclavadas, la servidumbre temporal motivada por obras, y las servidumbres establecidas para paso de ganados.
Servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas: Establece el art. 564 en relación con dicho supuesto que "El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización".
La razón de dicho precepto es lógica: si la finca enclavada se caracteriza por ser inaccesible a su titular; es obvio que éste carecería de la posibilidad de usarla conforme a su destino agrícola, ganadero,... Por tanto es natural que el Código Civil otorgue al titular de la finca enclavada la posibilidad de "exigir paso" mediante la constitución de la correspondiente servidumbre. Al no existir vía pública de acceso a dicha finca y dada su situación de enclavamiento (término utilizado por el Tribunal Supremo), procede la constitución de la servidumbre de paso.
En todo caso, como regla general, la constitución de la servidumbre de paso requiere la previa indemnización, si bien a tales efectos el propio art. 564 distingue entre el uso continuo o esporádico de dicha servidumbre.
Caso de desaparecer los presupuestos que motivan el otorgamiento de servidumbre de paso, el art. 568 CC establece: "Si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario por haberla reunido su dueño a otra que esté contigua al camino público, el dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre, devolviendo lo que hubiera recibido por indemnización. Lo mismo se entenderá en el caso de abrirse un nuevo camino que dé acceso a una finca enclavada".
De otra parte, el ejercicio de la servidumbre supone atender las necesidades del titular del predio dominante, pero perturbando lo menos posible al predio sirviente, como explícitamente disponen los art. 565 y 566:
- "la servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público".
- "la anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las necesidades del predio dominante".
En particular, finca enclavada entre fundos del transmitente: El titular del predio sirviente, en cambio, pierde todo derecho a la indemnización si la situación de enclavamiento de la finca se produjera entre fincas del propio transmitente, según regula -como supuesto especial- el art. 567. A tal efecto, es indiferente que la transmisión se produzca mediante venta, permuta, división o partición (citadas expresamente por el precepto) o en virtud de cualquier otro acto jurídico que produzca consecuencias similares (donación, por ejemplo).
La servidumbre temporal por obras: De conformidad con lo establecido en el art. 569 "Si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le irrogue". El supuesto regulado es prima facie claro. Más dudoso es que, dado su absoluto carácter esporádico, se trate realmente de una verdadera servidumbre y no sencillamente de un corolario de las relaciones de vecindad. Igualmente dudoso es si resulta aplicable tanto a fincas rústicas cuanto a urbanas o sólo a estas últimas, pues textualmente se habla de "edificio".
Servidumbre de paso para ganados: las vías pecuarias. Establece el art. 570.1 CC que "Las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquier otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo, y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar". Mas, pese a ello, las cañadas, cordeles y veredas no son propiamente hablando espacios sujetos a servidumbre, sino vías pecuarias stricto sensu: esto es, "rutas o itinerarios por donde discurre o ha venido discurriendo tradicionalmente el tránsito ganadero", según la definición del art. 1.2 de la vigente Ley de Vías Pecuarias (Ley 3/1995, de 23 de marzo). La anchura de las cañadas, cordeles, y veredas prevista en el art. 570.2 coincide con la prevista en el art. 4 de la citada Ley.
Las vías pecuarias son bienes de dominio público de las Comunidades Autónomas y por ello son inalienables, imprescriptibles e inembargables (art. 2). Franjas de terrenos, pues, destinadas al uso ganadero que, en sí misma consideradas, poco tiene que ver con las servidumbres. En cambio, sí son verdaderas servidumbres cuando sea necesario establecer la servidumbre forzosa de paso o la de abrevadero para ganados, en este caso no puede exceder de 10 metros (art. 570).
3.3. Referencia a la medianería
El Código regula la medianería en sede de servidumbre (arts. 571 a 579) y la considera o, al menos, la califica machacona y reiteradamente de servidumbre. Sin embargo, realmente, la medianería es una situación especial de cotitularidad de las paredes, muros, vallados o setos vivos que dividen o separan a unas fincas de otras , con independencia de que tengan naturaleza rústica o urbana. No hay, pues, una relación de servicio entre un predio y su colindante, sino una interrelación entre ambos, cuya contigüidad puede conllevar (o no) que los elementos de deslinde entre ambos estén sometidos al condominio o comunidad de los titulares de los predios dominantes. Así configurada y no obstante su calificación legal, el estudio de la medianería corresponde hacerlo desde la perspectiva de una especial situación de cotitularidad ex re.
3.4. Servidumbre de luces y vistas
La mayor parte de los preceptos de la sección "de la servidumbre de luces y vistas" del Código Civil (arts. 580 a 585) giran en torno a las respectivas y recíprocas limitaciones que la contigüidad de las fincas hace recaer sobre sus respectivos propietarios.
El único caso real y verdadero de servidumbre es el contemplado en el art. 585. El supuesto de hecho regulado permite identificar al "dueño del predio sirviente", quien no podrá edificar a menos de tres metros de distancia de la correspondiente linde, permitiendo pues el correspondiente espacio de su terreno, por ser éste predio sirviente.
3.5. Servidumbres de desagüe
Dejando aparte el hecho de que el art. 586 CC contempla un verdadero límite institucional del dominio, como tantos otros integrantes -de las relaciones de vecindad- el Código regula dos verdaderas servidumbres en esta materia, ambas referidas a las aguas pluviales:
- La de vertiente de tejados: "El dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante" (art. 587).
- La de desagüe de patio enclavado: "Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda" (art. 588).
Ambos preceptos están referidos exclusivamente a las aguas pluviales. En relación con las aguas residuales, habrá de estarse a la correspondiente legislación administrativa (RD 2414/1961, de 30 de noviembre: Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas) salvo en el supuesto de que se haya constituido una verdadera servidumbre por usucapión, destino del padre de familia o mediante convenio entre los titulares de las fincas interesadas.
3.6. Servidumbres acústicas
Tras la aprobación de la Ley 37/2003, de 17 de noviembre, del Ruido, han adquirido también protagonismo las servidumbres acústicas, dada la imposibilidad de evitar de manera absoluta la contaminación acústica producida por los diferentes medios de transporte, a lo que se une además la continuada aproximación y cercanía a las vías de comunicación de edificaciones de servicios auxiliares e incluso viviendas.
El art. 10 de la citada ley establece:
- Los sectores del territorio afectados al funcionamiento o desarrollo de las infraestructuras de transporte viario, ferroviario, aéreo, portuario o de otros equipamientos públicos que se determinen reglamentariamente, así como los sectores de territorio situados en el entorno de tales infraestructuras, existentes o proyectadas, podrán quedar gravados por servidumbres acústicas.
- Las zonas de servidumbre acústica se delimitarán en los mapas de ruido medio o calculado por la Administración competente para la aprobación de éstos, mediante la aplicación de los criterios técnicos que al efecto establezca el Gobierno.
