8.1. La regulación característica del Código
Tras regular el usufructo, contempla el Código Civil (arts. 523 y ss.) los derechos reales de uso y habitación referidos en el epígrafe como subtipos de aquél. Al establecer, como régimen normativo supletorio del uso y de la habitación, el propio del usufructo.
Si dejamos de un lado su carácter personalísimo (y por tanto intransmisible), el derecho real de uso sólo se diferencia del usufructo porque el disfrute (obtención de frutos) del usuario queda circunscrito a los frutos que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta aumente. En tal sentido, podemos decir que el derecho de uso es un usufructo limitado.
Por su parte, el derecho de habitación, igualmente intransmisible, se limita a otorgar a su titular (habitacionista) "la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia" (art. 524.2).
Los derechos de uso y habitación son considerados por el ordenamiento jurídico como derechos personalísimos, es decir, sólo utilizables por sus titulares. De ahí que el art. 525 establezca que "Los derechos de uso y habitación no se puedan arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título" (mucho menos, ceder o enajenar).
No obstante, la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado 10/12/2015 razona que la doctrina mayoritaria admite la transmisibilidad del derecho de uso si así se ha dispuesto en el título constitutivo, sobre la base de que el art. 525 CC no es ius cogens. En consecuencia la prohibición establecida en el art. 108.3 LH que impide su hipoteca, como proyección de la prohibición de su enajenación, no se aplicará a los derechos de uso y habitación que sean transmisibles por título constitutivo.
8.2. Perspectiva contemporánea
Ambos derechos reales pertenecen a esquemas económicos pasados. Su vigencia práctica es nula. El gravísimo problema de la vivienda familiar, en casos de separación o divorcio o de liquidación de sociedad de gananciales, ha generado una cierta resurrección de tales figuras.
La Ley 41/2003, con las miras puestas en la protección de las personas con discapacidad ha favorecido la constitución de un derecho de habitación mortis causa, modificando el art. 822 CC conforme a lo siguiente:
- La donación o legado de un derecho de habitación sobre vivienda habitual que su titular haga a favor de un legitimario que, simultáneamente, sea persona con discapacidad, no se computará para el cálculo de las legitimas si en el momento del fallecimiento ambos estuvieren conviviendo en ella.
- Este derecho de habitación se atribuirá por ministerio de la ley en las mismas condiciones al legitimario discapacitado que lo necesite y que estuviera conviviendo con el fallecido, a menos que el testador hubiere dispuesto otra cosa o lo hubiera excluido expresamente, pero su titular no podrá impedir que continúen conviviendo los demás legitimarios mientras lo necesiten.
