La inscripción registral comporta un reforzamiento del derecho real en favor del titular registral.
A través del Registro se consigue una posición de supremacía frente a terceras personas que pudieran tener créditos o derechos contra su transmitente y no constasen en el propio Registro, ante la eventualidad de que, dada la responsabilidad patrimonial universal del deudor, los acreedores del transmitente, mientras fue deudor, hubieran iniciado cualesquiera tipo de acciones que implicaran a la postre la afección o embargo de los inmuebles objetos de transmisión.
Este reforzamiento de la posición jurídico-real del titular inscrito lo establece la Ley Hipotecarla con dos mecanismos: las denominadas legitimación registral y la fe publica registral.
5.1. Noción inicial de la legitimación registral
Legitimación registral: Se presume que el derecho real existe y pertenece al titular registral conforme al contenido de la inscripción correspondiente, salvo prueba en contra (presunción iuris tantum), pero mientras judicialmente no se diga lo contrario y se registre, ese derecho real existe tal como está en el registro.
5.2. Noción inicial de la fe pública registral
En determinadas ocasiones, tratándose de terceros adquirentes que cumplan ciertos requisitos, la legislación hipotecaria opta por elevar los efectos protectores en favor del titular registral y acaba por determinar que el contenido de la inscripción se convierta en inexpugnable en protección del titular inscrito, que en tal caso pasa a ser conocido como tercero hipotecario.
Aunque se demuestre que, en el tracto registral seguido hasta llegar al tercero hipotecario, ha habido alguna irregularidad o acto transmisivo impugnable, el titular registral habrá de seguir siendo considerado como verdadero titular. El iuris tantum se convierte en iuris et de irure y es inatacable.
Tanto la legitimación registral cuanto la fe pública registral se asientan en un presupuesto común: en el llamado principio de exactitud del registro, cuyo alcance queda limitado en principio a los derechos reales o posiciones jurídicos-reales y no a otras circunstancias de la inscripción.
