6.1. En general: la exactitud del Registro
La presunción de exactitud del Registro opera no solamente cuando se trata de proteger a un tercero, sino también cuando haya de sostenerse la titularidad de quien haya inscrito algún derecho a su favor, incluso frente a su transmitente.
El titular registral se encuentra protegido por la presunción legal aunque sea un titular aparente, mientras esta última condición no sea judicialmente declarada, pues los asientos del Registro en cuanto se refieran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la ley (art. 1.3 LH).
A efectos de rectificaciones téngase en cuenta la RD 195/2017 que en su DT 3 establece que el procedimiento previsto en el art. 3 RH se aplica también a los casos del art. 2 RH.
La legitimación registral se ratifica, de forma negativa, en el art. 97 LH, al considerar que "Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera".
6.2. La realización de actos dispositivos: la presunción de pertenencia
Quien obra en el Registro como titular de algún bien (propietario) o algún derecho (usufructuario, superficiario,...) se encuentra particularmente legitimado para llevar a cabo toda suerte de actos dispositivos (vender, hipotecar...) frente a cualquiera, mientras tenga vigencia el correspondiente asiento.
Si el nuevo titular no acude también en busca de la protección registral, aquél puede seguir actuando en el tráfico como titular del derecho, aunque a efectos civiles sea un mero titular aparente.
6.3. La presunción posesoria
De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos (art. 38.1).
Resulta discutible afirmar que dicha presunción se concede en la forma determinada en el asiento,pues la publicidad registral no alcanza a las situaciones de hecho propiamente dichas. En todo caso, parece defendible considerar que la inscripción registral sí tiene habilitación suficiente para declarar el ius possidendi del titular inscrito.
Así entendida la cuestión, la presunción posesoria del titular registral tiene una gran importancia respecto de los derechos reales susceptibles de posesión, en cuanto juega positiva y negativamente. Positivamente facilita la usucapión del titular registral, caso de que le resultare necesaria. Negativamente, dificulta la posesión ad usucapionem de terceros que pudieran perjudicar los derechos del titular inscrito.
El art. 38 LH se complementa con lo dispuesto en el art. 10.5 LH que señala: "Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el art. 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.
Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido 6 meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica".
