La nota característica de la Ley de Propiedad Horizontal consiste en que reconoce la propiedad exclusiva del propietario de cada uno de los pisos, locales o apartamentos sobre las denominadas partes privativas. Conforme al art. 3.a, resulta claro que corresponde al dueño de cada piso "el derecho singular y exclusivo de la propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado", aunque debe resaltarse que, en la actualidad, es muy habitual configurar las plazas de garaje y trasteros como fincas independientes, susceptibles de formar una subcomunidad diferente a las de las viviendas.
De otro lado, según el párrafo b) del citado artículo, corresponde al dueño de cada piso "la copropiedad con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes".
Se impone distinguir entre las facultades que los copropietarios ostentan respecto de las partes privativas y en relación con las partes (o elementos) comunes.
10.1. Derechos del propietario sobre las partes privativas
El derecho singular y exclusivo de propiedad que la Ley reconoce a cada propietario sobre el espacio aéreo de su piso puede concretarse en las siguientes manifestaciones:
- El propietario puede realizar obras y modificaciones dentro de sus elementos privativos, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario. En todo caso, debe dar cuenta de tales obras, previamente, al Presidente de la Comunidad (art. 7.1 LPH).
- El propietario puede llegar incluso a dividir materialmente, en el caso de que la estructura arquitectónica lo consienta, la parte que le corresponde de forma privativa (por ejemplo, dividiendo un gran piso con dos entradas en dos apartamentos independientes); o al contrario, incrementar su superficie privativa mediante la agregación de otro piso o parte de él. El problema que generan tales modificaciones de la estructura interna de las partes privativas consiste fundamentalmente en que la cuota de participación (que sirve para determinar la contribución a los gastos comunes) habrá de ser modificada. A partir de la LRRRU, tanto la división material de los pisos o locales y sus anejos, cuanto "el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte" requieren las tres quintas partes de propietarios que representen el mismo porcentaje de cuotas de participación y, además, la pertinente autorización administrativa.
- Naturalmente, el propietario puede disponer (en sentido técnico: vender, ceder, regalar, permutar...) libremente de su derecho de propiedad, siempre que el acto de disposición recaiga sobre el piso y, de forma conjunta, sobre los elementos que le sean anejos e inseparables, así como sobre su derecho de copropiedad respecto de los elementos del edificio (art. 3).
10.2. Derechos del propietario sobre los elementos o partes comunes
Cualquiera de los propietarios tiene derecho a la utilización, conforme a su naturaleza, de todos los elementos comunes del edificio. El art. 396 CC realiza una enumeración de los elementos comunes, disponiendo lo siguiente: "Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles".
En realidad, tal enumeración tiene valor indicativo, pudiendo existir elementos comunes diversos, por ejemplo, los locales comerciales que sean propiedad de la comunidad.
Sobre tales elementos comunes, cualquiera de los propietarios ostenta un derecho de copropiedad que le permitirá en todo caso usarlos y disfrutarlos conforme a su naturaleza (no podrá utilizarse, por ejemplo, el ascensor como lugar de reunión, ni el hall como depósito de trastos inútiles...).
Sin embargo, no podrá en forma alguna proceder a su enajenación o disposición por separado. Lo veta el segundo párrafo del mismo precepto, que es suficientemente explícito al respecto.
