3.1. Importancia de los locales en que se instala la empresa
La disponibilidad del local o locales de la empresa puede tenerla el empresario por cualquier título jurídico: propiedad, usufructo, cesión en base a algún tipo de relación asociativa, etc. Pero seguramente los supuestos más frecuentes son los que tienen lugar cuando el empresario es dueño de los locales de su empresa o cuando los ha arrendado. La propiedad del local no modifica su régimen jurídico por el hecho de que el local se integre en una empresa, pero el régimen del arrendamiento del local sí que se ve influido directamente por su destino al desarrollo de la actividad empresarial.
Por otra parte, la referencia al local concreto en que la empresa ejerce su actividad, especialmente por lo que se refiere a la ubicación de establecimiento principal o de las sucursales, es importante en la relación con los suministradores o con la clientela. Un cambio de local suele exigir actuaciones importantes para dar a conocer a los suministradores y clientes la nueva dirección y los nuevos indicadores para establecer contacto por medio del teléfono, el fax o el correo electrónico.
En ocasiones, además, el cambio de local puede suponer una pérdida competitiva.
Pero sobre todo el factor más importante es la vinculación que inevitablemente se produce entre la ubicación de la empresa en un local determinado y la clientela, especialmente cuando se trate de un local abierto al público.
El hecho de que la clientela esté habituada a acudir a un local determinado le atribuye a ese local un valor añadido importante. Ese valor añadido ha sido creado por el empresario y, por ello, el ordenamiento jurídico ha de tenerlo en cuenta para evitar que el propietario del local pueda apropiarse del mismo, a título gratuito, por la no renovación del arrendamiento.
Existen pues, razones que justifican que el régimen jurídico del arrendamiento de un local destinado a integrarse en una empresa, se vea influido por esa integración.
La regulación vigente de los arrendatarios de locales destinados a actividades empresariales está contenida en la LAU.
3.2. El arrendamiento de los locales destinados a actividades empresariales en la LAU
Fue la LAU la que no sólo estableció un régimen jurídico totalmente nuevo para el arrendamiento de los locales destinados a actividades empresariales, aplicables a los contratos que se concierten después de su entrada en vigor, sino que, además, contiene extensas disposiciones transitorias aplicables a los arrendamientos concertados bajo la LAU-1964, cuyo objeto es básicamente el de poner un fin a la prórroga forzosa y a las subrogaciones en la condición de arrendatario, además de fijar criterios para actualización de las rentas.
La LAU-1994 significó un cambio sustancial en la regulación del arrendamiento de los locales para actividades empresariales.
En primer término desapareció como categoría legal el arrendamiento de local de negocio, puesto que la lay establece su distinción básica entre arrendamiento de vivienda (art. 21) y arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 31). Por consiguiente, cualquier arrendamiento que no recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea la satisfacción permanente de la vivienda del arrendatario, deberá considerarse como arrendamiento para uso distinto al de la vivienda. Los arrendamientos de locales para usos empresariales, cualquiera que sea su distinto, entran por tanto en la categoría de arrendamiento para uso distinto al de la vivienda, tanto si se trata de locales abiertos al público, como almacenes u oficinas.
Y si se trata del arrendamiento de un local en el que se ha ejercido una actividad de venta al público, el art. 34 establece un derecho de indemnización a favor del arrendatario, en el momento de la extinción del contrato, si de dan una seria de circunstancias a las que se hará referencia más adelante.
El régimen legal del arrendamiento para uso distinto del de vivienda se aplica, pues, tanto para usos empresariales, como de locales para cualquier uso que no sea el de vivienda permanente del arrendatario.
Hay que hacer notar, sin embargo que el ámbito de aplicación de las normas contenidas en el Título III LAU, sobre los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, no es homogéneo.
Junto a ellos hay otros artículos a los que hay que hacer referencia (32 y 33) que rigen sólo cuando el local arrendado se dedica a una actividad empresarial o profesional, o a una actividad de venta al público (art. 34).
En lo demás, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el Título III LAU y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (art. 4.3).
Para asegurar la continuidad del arrendatario en el disfrute del local arrendado se establecen dos normas importantes.
En primer lugar, si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo de lo dispuesto en el art. 2.5 LH, el adquirente de la finca quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador (art. 29 LAU). En este caso no será aplicable, por tanto, lo dispuesto en el art. 1571 CC, que es expresión del principio venta quita renta.
Es pues muy importante para asegurar la continuidad del arrendamiento su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues si no está inscrito y se enajena el inmueble arrendado, el adquirente podrá resolver el arrendamiento al amparo de lo dispuesto en el art. 34 LH.
Para facilitar la continuidad del arrendatario en el disfrute del local se establece también el derecho de adquisición preferente (art. 31 LAU), cuando el arrendador venda el inmueble arrendado. En tal caso, deberá el arrendador notificar fehaciente al arrendatario su decisión de vender la finca arrendada, indicando el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión. El arrendatario tendrá un derecho de tanteo y retracto sobre la finca arrendada (art. 25 y 29 LAU).
Y para facilitar la continuidad del negocio en el local arrendado, también se dispone que en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza un actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato, siempre que notifique la subrogación al arrendador en el plazo de dos meses siguientes a la fecha de fallecimiento del arrendatario (art. 33).
En cuanto a las obras de conservación y mejora realizadas por el arrendador y las realizadas por el arrendatario, rigen las mismas normas aplicables para los arrendamientos de vivienda (art. 30).
El arrendatario debe soportar la realización de las obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento (art. 22.1). Esas obras de mejora, después de cinco años de duración de arrendamiento, dan derecho a elevar la renta anual, teniendo en cuenta el capital invertido (art. 19.1). Pero si las obras de mejora disminuyen las posibilidades de uso del local, deberá reducirse la renta proporcionalmente, aparte de la obligación del arrendador de indemnizar al arrendatario los gastos que las obras le hubieren ocasionado (art. 22.3).
Y por último, por lo que se refiere a las obras del arrendatario, éste no podrá realizarlas sin consentimiento del arrendador, expresado por escrito, cuando modifique la configuración del local o provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la finca (23.1). Si el arrendatario realiza esas obras sin el consentimiento requerido, el arrendador tendrá la facultad de resolver el contrato, exigiendo, además, que se repongan las cosas al estado anterior a las obras (art. 23.2).
Cuando el local arrendado está destinado a una actividad empresarial o profesional la ley establece varias normas que tienen por finalidad facilitar la continuidad de la vinculación entre el local y el negocio a que se destina y, además, que el arrendatario puede beneficiarse del valor añadido al local por el ejercicio en él de la actividad empresarial y, consecuentemente, la vinculación a la clientela.
La cesión del arrendamiento o el subarriendo han de notificarse fehacientemente en el plazo de un mes al arrendador, y éste tendrá derecho a incrementar la renta en un 20% si se trata de la cesión subarriendo total, y de un 10%, se se trata de un subarriendo parcial.
Este mismo derecho a incrementar la renta lo tiene el arrendador cuando cambia la persona del arrendatario en virtud de operaciones societarias de fusión o escisión o cambio el tipo social de la sociedad arrendataria en virtud de transformación (art. 32.2).
Especial importancia tiene la indemnización por clientela atribuida al arrendatario por el art. 34, en determinados casos de extinción del arrendamiento.
La LAU-1994 atribuye al arrendatario cuyo arrendamiento se ha extinguido un derecho de indemnización por clientela en determinados casos.
El derecho a esa indemnización sólo se reconoce di concurren los siguientes requisitos:
- Que se extinga el arrendamiento por transcurso del término convencional.
- Que el arrendamiento se refiera a una finca en la que durante los últimos 5 años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público.
- Que el arrendatario haya manifestado con 4 meses de antelación su voluntad de renovar el contrato de arrendamiento por un mínimo de 5 años y por una renta de mercado.
Si se dan estos requisitos y el contrato se extingue, al negarse el arrendador a renovarlo, el arrendatario tendrá derecho a exigir una indemnización por clientela que se calculará de manera distinta según las circunstancias del caso.
Si el arrendatario inicia en el mismo municipio, en los 6 meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio en otro local de la misma actividad a que hubiera estado dedicado en el local cuyo arrendamiento se ha extinguido, la indemnización comprenderá los gastos de traslado y los servicios derivados de la pérdidas de clientela entre la que tenga en el nuevo local en los 6 primeros meses y la que tenía en el local anterior.
En el caso de que el arrendatario no inicie la misma actividad dentro de los 6 meses, pero el arrendador o un tercero desarrollen dentro de ese plazo y en el mismo local la misma actividad u otra afín a la desarrollada por el arrendatario, beneficiándose así de la clientela captada por éste, entonces el arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, con un máximo de 18 mensualidades.
En cuanto a las causas de resolución legal del contrato de arrendamiento, son comunes a todos los supuestos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (art. 35) y consisten en la falta de pago de la renta u otras cantidades debidas al arrendador; falta de pago de la fianza o su actualización; las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas realizadas en el local, y la cesión o subarriendo del local sin notificárselo fehacientemente al arrendador.
