El TRLSRU recoge diversos preceptos sobre aspectos fundamentales del tráfico inmobiliario, orientados a garantizar el respeto de la legislación e instrumentos de ordenación urbanística.
Comienza distinguiendo entre los conceptos de finca y parcela.
Finca: unidad jurídica de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en pro indiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo, y si según la LH puede abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene consideración de finca registral.
Parcela: es una unidad urbanística, definida como la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente.
La división de una finca, que antes de la intervención legislativa agraria en la regulación de derecho de propiedad era potestad ilimitada del propietario, debió adaptarse a la legislación urbanística, y por ello la Ley prescribe que la división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes solo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable a la ordenación territorial y urbanística.
Para evitar fraudes la Ley del Suelo prescribe que esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, y también a la constitución de sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva, constituyendo a notarios y registradores en garantes del cumplimiento de estos requisitos.
En la constitución de fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, se considera su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de esta no quede ninguna superficie que deba tener la condición de dominio público o uso público, deba servir de soporte a obras de urbanización o pueda computarse a efectos del cumplimiento del deber legal de entregar a la Administración suelo reservado para viales, espacios verdes, etc.
Por otro lado, cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante, subsuelo o vuelo, a la edificación o uso privado y dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa desafectación y con las limitaciones y servidumbre procedentes para protección del demanio público.
En la transmisión de fincas el nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por este asumidas frente a la Administración y que hayan sido objeto de inscripción registral. En las escrituras debe constar:
- La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
- Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir
La infracción de estas prescripciones faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
Los notarios están facultados para solicitar de la Administración un informe sobre la situación urbanística, debiendo luego remitirle una copia de las escrituras para las que hayan solicitado dicho informe.
Los requisitos exigidos para la declaración de obra nueva son muy rigurosos:
- Si se trata de obra nueva en construcción: se exigirá la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra, así como la certificación expedida por técnico competente y acreditativa de que la obra se ajusta al proyecto.
- Si se trata de obra nueva terminada: se exigirá por el notario y el registrador, además la certificación expedida por el técnico competente acreditativa de la finalización conforme al proyecto, acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la ley y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.
Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los Registradores de la Propiedad exigirán el cumplimiento de los anteriores requisitos, y en aquellos casos en los que la descripción de la obra terminada no coincida con la que conste en el Registro de la Propiedad, por haberse producido modificaciones en el proyecto, la constancia registral de la terminación de la obra se producirá mediante un asiento de inscripción, cuya extensión quedará sujeta a lo previsto en relación con los requisitos para la inscripción de las obras nuevas terminadas.
En el caso de construcciones, edificaciones e instalaciones respecto de las cuales ya no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, por haber transcurrido los plazos de prescripción correspondientes, la constancia registral de la terminación de la obra se regirá por el siguiente procedimiento:
- Se inscribirán en el Registro de la Propiedad las escrituras de declaración de obra nueva que se acompañen de certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente, acta notarial descriptiva de la finca o certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, en las que conste la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título. A tales efectos, el Registrador comprobará la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística sobre la finca objeto de la construcción, edificación e instalación de que se trate y que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
- Los Registradores de la Propiedad darán cuenta al Ayuntamiento respectivo de las inscripciones realizadas en los supuestos comprendidos en los números anteriores, y harán constar en la inscripción, en la nota de despacho, y en la publicidad formal que expidan, la práctica de dicha notificación.
- Cuando la obra nueva hubiere sido inscrita sin certificación expedida por el correspondiente Ayuntamiento, éste, una vez recibida la información a que se refiere la letra anterior, estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario.
En todo caso serán inscribibles en el Registro de la Propiedad:
- Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística en cuanto supongan la modificación de las fincas registrales afectadas por el instrumento de ordenación, la atribución del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantías reales de la obligación de ejecución o de conservación de la urbanización.
- Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanístico.
- La incoación de expediente sobre disciplina urbanística o restauración de la legalidad urbanística, o de aquéllos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar, tanto el cumplimiento de las sanciones impuestas.
Inscrita la parcelación o reparcelación de fincas, la declaración de nuevas construcciones o la constitución de regímenes de propiedad horizontal, o inscritos, en su caso, los conjuntos inmobiliarios, el Registrador de la Propiedad notificará a la comunidad autónoma competente la realización de las inscripciones correspondientes, con los datos resultantes del Registro. A la comunicación, de la que se dejará constancia por nota al margen de las inscripciones correspondientes, se acompañará certificación de las operaciones realizadas y de la autorización administrativa que se incorpore o acompañe al título inscrito.
