Los denominados contratos de finalidad traslativa (cuyo paradigma es la compraventa) son los más frecuentes en la práctica. Por consiguiente, determinar cuando el comprador adquiere derecho real sobre la cosa, saber cuando se ha convertido en propietario, en absoluto es una cuestión técnica.
4.1. La transmisión derivativa en Derecho español
De conformidad con el art. 609 la transmisión convencional de los derechos reales requiere la existencia de dos elementos:
- Ciertos contratos (de finalidad traslativa), y
- Mediante la tradición o entrega de la cosa sobre la que recaiga el derecho real.
El art. 1095 CC, se refiere a la obligación de dar y cuyo mandato normativo dice: El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada.
El adquirente no se convierte en titular real más que cuando se haya producido entrega de la cosa o tradición y dicha entrega encuentre fundamento en un contrato que sea apto para transferir el dominio (o el derecho real de que se trate).
Nuestro sistema normativo es fiel continuador del régimen romano respecto de la adquisición derivativa de la propiedad o el dominio. Los glosadores medievales desarrollando dicho sistema formularon la denominada teoría del título y el modo que, a su vez, subyace en el planteamiento legislativo español.
4.2. La teoría del título y el modo
Con semejante denominación se hace referencia en Derecho español a la formalización conceptual realizada fundamentalmente por los glosadores, de los requisitos de la traditio romana, que toma como punto de partida dos famosos textos:
- Traditionibus et usucapionibus dominia rerum, non nudis pactis transferuntur (esto es, la propiedad sobre las cosas no es transferido por los meros pactos, sino mediante la tradición y la usucapión).
- Nunquam nuda traditio transferit dominium, sed ita si venditio, aut aliqua justa causa praecesserit, propter quam traditio sequeretur (o, lo que es lo mismo, la tradición no transfiere el dominio si no se encuentra precedida de venta o de otra justa causa).
Conforme a ello, se defiende unánimemente que la característica fundamental del sistema español en la transmisión derivativa de los derechos reales radica en que ha de existir un título causal o título causante (justa causa) y, además, el modo o tradición, frente a otras opciones legislativas, que se ofrecen por contraste. En tal sentido, la STS 731/2009 de 13 de noviembre, afirma que el art. 609 CC exige para la adquisición de la propiedad, el título y el modo, es decir, la causa de la transmisión, el título y la entrega. Por ello, el art. 1095 CC dice que el acreedor no adquirirá derecho real sobre la cosa hasta que le haya sido entregada. Y si bien es cierto que algunas veces el traspaso posesorio por sí solo no tiene el efecto de transmitir la propiedad, sin traspaso posesorio no existe transmisión, aunque haya título.
4.3. Referencia al sistema francés y alemán
Tales opciones diversas vendrían representadas por el Derecho francés y el sistema alemán.
El primero de ellos se caracteriza porque la transmisión puede tener lugar mediante el mero consentimiento de los interesados en la dinámica del derecho real de que se trate.
El Código alemán, una vez más por influencia de Savigny (quien minusvaloraba la justa causa traditionis romana y otorgaba el papel relevante al acuerdo de las partes sobre la traditio), llegó a la conclusión antagónica: el título causal es irrelevante. No tiene por qué haber un sustrato precedente, sino que basta y sobra con el mero acuerdo abstracto relativo a la adquisición o transmisión del dominio.
