2.1. La amplitud de la obligación garantizada y la accesoriedad de los derechos reales de garantía
Los derechos reales de garantías se constituyen siempre para asegurar el cumplimiento de una obligación preexistente (el préstamo), denominada técnicamente, por lo común, en la doctrina obligación garantizada, pese a que legalmente priman las expresiones de obligación principal u obligación asegurada. El art. 1857.1 CC considera que es requisito fundamental de la prenda e hipoteca: que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
Los derechos reales de garantía, pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria (art. 1861).
De la preexistencia de la obligación garantizada se deduce la característica de la accesoriedad de los derechos reales de garantía, que, en principio, sólo pervivirán mientras la obligación principal se encuentra subsistente y pendiente de cumplimiento. Semejante característica, en términos lógicos, es paradójica, pues determina el resultado de que un derecho real se constituya como accesorio y dependiente de un derecho de crédito, cuando éste es un derecho subjetivo de menor entidad, alcance y eficacia que el propio derecho real, ejercitable erga omnes y directamente sobre los bienes.
2.2. La indivisibilidad de los derechos reales de garantía
El cumplimiento parcial o la división de la obligación principal no conllevará la división del derecho real de garantía. El art. 1860 dispone: "la prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor".
En tal sentido se hable de indivisibilidad de los derechos reales de garantía. Para resaltar que el acreedor (pignoraticio o hipotecario) no deja de serlo en las mismas condiciones iniciales que tuviera en el momento de constitución de la garantía (esto es, con las mismas facultades y prerrogativas) porque el deudor haya pagado, supongamos, la mitad de la deuda o las tres cuartas partes de cuanto debe. En defensa de tal regla cabe nombrar las siguientes razones:
- En términos lógicos, resultaría quimérico pensar que puede dividirse la condición de acreedor y su cualidad accesoria de titular de la garantía en cuotas o en porciones.
- En términos técnicos, la garantía real asegura el cumplimiento íntegro de la obligación asegurada es una deuda a largo plazo y pagadera periódicamente, a efectos de la eventual realización del valor o enajenación del bien gravado, puede resultar igualmente determinante el impago durante el tercer año que durante el decimotercero.
Según el art. 1860, la única excepción posible a la regla de indivisibilidad será: "en el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito".
2.3. La especialidad
Cuando se habla de especialidad de los derechos reales de garantía, se pretende dar a entender que el objeto sobre el que recae la garantía se ha de encontrar especialmente determinado.
Históricamente, las garantías reales, sobre todo las hipotecas, podían ser tanto especiales cuanto generales, según que quedaran afectos a la garantía algunos bienes concretos y determinados del deudor o que, por el contrario, se acordara que llegado el momento de ejecución el titular real podría promover la enajenación coactiva de aquellos bienes del deudor que les parecieran más fácilmente realizables. La inseguridad del sistema de las cargas e hipotecas generales llegó a ser proverbial, pues nunca podía determinarse con mediana exactitud la situación patrimonial de persona alguna.
El movimiento legislativo del XIX, en consecuencia, tuvo como uno de sus objetivos erradicar el carácter general de los derechos reales de garantía. Ergo, en el sistema contemporáneo todos ellos se caracterizan por su especialidad, en cuanto recaen de forma directa y especial sobre los bienes gravados, no sobre la totalidad de los bienes del deudor. Las facultades del titular de la garantía real de venta de la cosa gravada y de cobro preferente de lo obtenido en la correspondiente subasta, única y exclusivamente recaen sobre el producto liquido obtenido una vez concluida la ejecución de los bienes especialmente afectos a la garantía. En caso de que la obligación asegurada no haya sido íntegramente satisfecha con lo obtenido, en relación con el crédito restante el titular de la garantía real habrá de conformarse con su mera condición de acreedor. Será un acreedor común que, por tanto, habrá de concurrir en su caso con los demás acreedores del deudor conforme al principio de la par conditio creditorum.
2.4. La reipersecutoriedad
La nota de reipersecutoriedad pone de manifiesto el carácter real del conjunto de facultades atribuidas al acreedor, quien podrá ejercitarlas, por tanto frente a cualquier otra persona, tercer adquirente o poseedor. Esta característica, sin embargo, requiere algunas precisiones. En primer lugar, porque, pese a la denominación, no se trata de reivindicabilidad de la cosa, pues el titular de la garantía real carece de legitimación para ello, sino sólo y exclusivamente de ejercitar sus facultades propias de enajenación del bien gravado y de preferente cobro.
Así entendida, el acreedor hipotecario goza de ella y puede promover la enajenación del bien gravado, sea quien sea su actual adquirente, siempre y cuando la transmisión dominical del bien afecto a la hipoteca sea posterior a la inscripción de ésta. En cambio, el acreedor pignoraticio, en cuanto la prenda presupone inexorablemente la posesión de la cosa, ha de ser contemplado desde el punto de vista pasivo. No tiene que restituir la cosa más que cuando haya sido íntegramente retribuido. Sin embargo, es mucho más dudoso que el acreedor pignoraticio ostente reipersecutoriedad en el supuesto de que haya perdido la posesión de la cosa, aunque sí se encuentra legitimado para el ejercicio de la acción interdictal.
