10.1. La acción personal contra los deudores hipotecarios y la dación en pago
Los bienes hipotecados suelen tener un valor superior al montante de la obligación garantizada. En consecuencia, es extraño que, por lo común, la ejecución hipotecaria deje de satisfacer, de forma íntegra, el crédito al acreedor hipotecario. No obstante, en caso de que se produzca, el deudor lo seguirá siendo por la diferencia, conforme a la regla establecida en el art. 1911 CC: la responsabilidad patrimonial universal, en virtud de la cual el deudor responde de sus obligaciones no sólo con sus bienes presentes, sino también con los bienes futuros.
Dispones el art. 105 LH que la hipoteca "no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el art. 1911 CC"; aunque puede pactarse "que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados" (hipoteca de responsabilidad limitada).
A la posibilidad de ejecutar otros bienes diferentes a los hipotecados se le denomina acción personal, en cuanto encuentra fundamento en el derecho de crédito propio de la obligación asegurada.
Debe tenerse en cuenta que la Ley 1/2013 ha acabado por incorporar al CBP para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, como medida sustitutiva de la ejecución hipotecaria, la posibilidad para el deudor de solicitar la dación en pago de su vivienda habitual y que, en tal caso, "la dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con hipoteca y de las responsabilidades personales del deudor y de terceros frente a la entidad por razón de la misma deuda".
10.2. La protección de los deudores hipotecarios sin recursos: Reales Decretos Leyes 8/2011, 6/2012, 27/2012 y 1/2015
El RD-L 8/2011 estableció en su art. primero un importante incremento de la cantidad inembargable en caso de ejecución hipotecaria, al tiempo que el siguiente art. modificó sustancialmente la LEC en relación con las subastas.
Por su parte, RD-L 6/2012 establece medidas de carácter voluntario para las entidades financieras de la aplicación del CBP que, como anexo, incorpora el RD-Ley.
El citado Código incluye tres fases de actuación que merecen ser resaltadas:
- La reestructuración viable de la deuda hipotecaria.
- Fase de posible quita sobre el conjunto de la deuda por parte de las entidades financieras, pero de manera voluntaria y con carácter potestativo por parte de ellas, y
- En caso de que las dos medidas anteriores no lleguen a ser viables, los deudores "podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda", aunque en tal caso "las familias podrán permanecer en su vivienda durante un plazo de 2 años satisfaciendo una renta asumible".
Con posterioridad, el RD-Ley 27/2012 ha establecido la suspensión inmediata, y por un plazo de 2 años, de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión o vulnerabilidad. Tal plazo se ha ampliado posteriormente hasta el 15 de mayo de 2017 por el RD-Ley 1/2015.
10.3. La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social
La protesta ciudadana contra las entidades de crédito se ha incrementado con ocasión de la publicación de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 que ha determinado la incompatibilidad entre el sistema de ejecución hipotecaria español y las exigencias de la Directiva 93/13/CEE del Consejo sobre cláusulas abusivas contrarias a los intereses de los consumidores, alcanzando una gran resonancia mediática y popular.
Ante ello, el Gobierno reaccionó promoviendo la Ley 1/2013 que modifica la legislación hipotecaria y la procesal para atender al fallo de la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. De tal manera que, de oficio o a instancia de parte, el órgano judicial competente pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo y, como consecuencia de ello, decretar la improcedencia de la ejecución o, en su caso, su continuación sin aplicación de aquellas cláusulas.
10.4. El RD-Ley 1/2015 y la Ley 25/2015, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social
El RD-Ley 1/2015 que, en seguida ha dado luz a la correspondiente ley paralela y homónima, la Ley 25/2015, flexibiliza los acuerdos extrajudiciales de pagos, y prevé un verdadero mecanismo de segunda oportunidad al instaurar un régimen de exoneración de deudas para los deudores personas naturales en el marco del procedimiento concursal requiriendo que el deudor sea de buena fe y que se liquide previamente su patrimonio.
En definitiva, tales disposiciones, tienen como finalidad establecer para los deudores concursados, incluyendo a las personas físicas, el denominado fresh start (dinero fresco) después del concurso, es decir, una suerte de condonación de las deudas pendientes con excepción de algunas como las prestaciones alimenticias que le concursado pueda adeudar a su ex cónyuge, hijos u otros familiares.
10.5. El RD-Ley 5/2017 reformador del RD-Ley 6/2012 y la Ley 1/2013, de protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social
A través de esta norma se pretende amplia el colectivo de familias que pueden beneficiarse de las medidas del CBP, incluyendo a familias con hijos menores o en las que exista una víctima de violencia de género. Prevé que aquellos beneficiarios de la suspensión de lanzamientos a la que se refiere el art. 1 Ley 1/2013 que sean a su vez clientes de las entidades adheridas al CBP puedan solicitar a la entidad que les sea arrendada su vivienda en condiciones preferenciales por un periodo de hasta 5 años y 5 años más si así se acuerda con la entidad.
La suspensión de lanzamientos hasta mayo de 2020 ve ampliado el colectivo que puede solicitarla en lo relativo a la definición de los supuestos de especial vulnerabilidad.
