Tradicionalmente, la legislación hipotecaria ha considerado oportuno permitir el pacto relativo a la venta o ejecución extrajudicial del bien hipotecado.
La conveniencia y oportunidad del procedimiento extrajudicial fue puesta en duda por sentencias del Tribunal Supremo que dejaron establecido que dicho procedimiento era contrario al art. 117 CE, así como que, siendo la Ley Hipotecaria preconstitucional, debería ser considerado anticonstitucional.
9.1. Reglamento Hipotecario y RD 290/1992
El procedimiento extrajudicial ha sido siempre un cuerpo extravagante en la práctica hipotecaria, siendo utilizado escasísimamente desde su inicial admisión en el Reglamento Hipotecario.
A) El domicilio para la práctica de los requerimientos y notificaciones
Se establece como circunstancia de necesaria constancia en la escritura de constitución de la hipoteca "El domicilio señalado por el hipotecante para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. La determinación del domicilio, que no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento judicial sumario, podrá modificarse posteriormente".
B) Pacto expreso y estipulación separada
Se establece que: "La estipulación en virtud de la cual los otorgantes hayan pactado la sujeción al procedimiento de ejecución extrajudicial de la hipoteca deberá constar separadamente de las restantes estipulaciones de la escritura".
C) Limitación a las hipotecas ordinarias
La ejecución extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora, liquidados de conformidad con lo previsto en el título y de los gastos de ejecución. Solo a las hipotecas de tráficos u ordinarias. Por el contrario, la ejecución de las hipotecas de seguridad o de máximo deberá instrumentarse necesariamente ante la autoridad judicial competente.
9.2. Del Reglamento a la Ley Hipotecaria: las Leyes 1/2013 y 8/2013
La Ley 1/2013 introdujo un giro importante incluyendo una novedad relativa a la suspensión de la venta extrajudicial si el Notario considerase que existen cláusulas abusivas, en el sentido determinado por la STJUE de 14 de marzo de 2013.
Por su parte, la LRRRU (Ley 8/2013) modificó varios aspectos:
- la disposición final 1ª para promover un fondo social de viviendas pertenecientes a las entidades de crédito;
- las disposiciones transitorias 4ª y 5ª para ampliar la aplicación retroactiva de los dispuesto en la redacción actual del art. 579.2 LEC;
- en beneficio de los ejecutados.
9.3. La Ley 19/2015, de 13 de julio, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil
El art. 129 LH relativo a la venta extrajudicial del bien hipotecado ha sido modificado por la Ley 19/2015 que incorpora ciertos ajustes: "a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981". El apartado f indica que "cuando el Notario considerase que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo, lo pondrá en conocimiento del deudor, del acreedor y en su caso, del avalista e hipotecante no deudor".
En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el Juez competente el carácter abusivo de dichas cláusulas contractuales.
Además, la LJV reforma los arts. 72 y ss. de la Ley del Notariado, disponiendo que "las subastas que se hicieran ante Notario en cumplimiento de una disposición legal se regirán por las normas que respectivamente las establezcan y, en su defecto por las del presente capítulo".
