Se regulan dos clases de prescripción. La que convalida y ratifica las situaciones registrales, llamada prescripción tabular, y aquella otra que actúa en contra de los derechos inscritos.
La admisión de la primera no ofrece obstáculo alguno.
Mayores dudas plantea la llamada prescripción contra tabulas. Aceptarla sin reservas supondría abrir una peligrosa brecha en el sistema. Su inadmisión equivaldría al mantenimiento de una situación ficticia y de una completa discordancia entre el Registro y la verdad extrarregistral.
Destaca la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 3/4/2017 que la usucapión ordinaria y la extraordinaria son medios de adquisición originaria del dominio y constituyen títulos aptos para la inscripción incluso respecto de derechos inscritos que han de ser declarados en un procedimiento judicial contradictorio. Al inscribirse tal usucapión, se rectifica el contenido registral produciéndose una especialidad o excepción del principio de tracto sucesivo recogido en el art. 20 LH.
7.1. La usucapión en favor del titular inscrito (o secundum tabulas)
La prescripción tabular tiene como objetivo facilitar la usucapión en favor del titular inscrito : A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa (art. 35).
7.2. La usucapión contra tabulas o en contra del titular inscrito
Cuando la usucapión conseguida extrarregistralmente pudiera perjudicar la adquisición del titular inscrito, es necesario distinguir, a su vez, dos supuestos, según que el titular inscrito sea tercero hipotecario o no.
A) Carencia en el titular inscrito de la condición de tercero hipotecario
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros [hipotecarios], se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil (art. 36.3).
Dicho más claramente, en la tensión o conflicto existente entre usucapiente y titular inscrito regirán las reglas establecidas en el Código Civil, sin que la inscripción registral por sí misma desempeñe un papel relevante.
B) Titular registral con condición de tercero hipotecario
Cuando el titular inscrito reúna los requisitos exigidos al tercero hipotecario, la prescripción que el usucapiente haya podido alcanzar extrarregistralmente es, en principio, irrelevante. Esto es, se encuentra primada o privilegiada la fe pública registral sobre la usucapión. La protección del tercero hipotecario alcanza incluso hasta el hecho de excluir la usucapión consumada en relación con la finca inscrita.
El art. 36.1 LH dispone que "Sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición en los dos supuestos siguientes:
- Cuando se demuestre que el adquiriente conoció o pudo conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
- Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición".
Aunque no sería ya tercero hipotecario, pues le faltaría la buena fe.
7.3. Las reglas sobre usucapión liberatoria o usucapio libertatis
Bajo el nombre de usucapio libertatis se identificaba en el Derecho romano clásico la causa de extinción de la servidumbre.
La pervivencia y generalización de dicha idea, lleva a hablar de usucapión liberatoria para identificar la posible extinción de derechos reales limitados cuando el usucapiente ha actuado como si el bien cuya propiedad logra por prescripción adquisitiva se encontrara libre de caras y gravámenes.
Se trata ahora de determinar si la usucapión producida extrarregistralmente sobre un bien obrante en el Registro y triunfante respecto de la titularidad dominical inscrita, puede determinar a su vez la extinción de los derechos reales limitados que, se encuentren inscritos en el Registro.
En relación con los derechos reales limitados de contenido o alcance posesorio, se impone a su vez distinguir entre las siguientes eventualidades:
- En los casos en que la posesión ad usucapionem haya sido compatible con el ejercicio del componente posesorio del derecho real limitado de que se trate, la usucapión no afectará a la pervivencia de aquél.
- En el supuesto de posesiones incompatibles, el titular del derecho real limitado que no haya conocido ni podido conocer la posesión ad usucapionen; tampoco se verá afectado por la usucapión liberatoria pretendida por el adquirente en virtud de prescripción adquisitiva.
- Cuando el titular del derecho real limitado haya conocido la posesión ad usucapionem o la haya consentido durante un año con posterioridad a la adquisición por parte del usucapiente, la usucapión tendrá efectos liberatorios para quien la ha ganado.
7.4. Referencia a la prescripción extintiva
Se trata de establecer a quién corresponde el dominio o, en su caso, si la adquisición por usucapión conlleva o no la extinción de derechos reales limitados sobre la cosa usucapida.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular, según el Registro, aunque tenga la condición de tercero" (hipotecario debe entenderse).
El supuesto radica, ahora, en que el titular inscrito incurre en la pérdida del derecho real limitado de componente posesorio por falta de uso respecto del usufructo, y a las servidumbres, por ejemplo y, en consecuencia, aunque posteriormente lo transmita a un tercero que ostente los requisitos del tercero hipotecario, realmente la inscripción practicada a favor del adquirente no hace renacer el derecho ya inexistente. Con mayor razón, se aplica la misma regla si fuere el mismo titular inscrito, que ha dejado prescribir mediante su incuria el correspondiente derecho, quien pretendiera su reviviscencia o resurrección.
