4.1. La creación del mercado hipotecario por la Ley 2/1981
La cesión del crédito hipotecario, jurídica y económicamente, queda limitada a la sustitución de una persona por otra.
Con ello se puede generar un tráfico económico, mediante la cesión de unos sujetos a otros.
Nuestra legislación contempla tres tipos de títulos hipotecarios:
- cédulas hipotecarias,
- bonos hipotecarios, y
- participaciones hipotecarias
Todos los títulos hipotecarios son títulos valores. Créditos incorporados a un título en sentido formal, de fácil y cómoda transmisión.
El conjunto del mercado hipotecario se encuentra intervenido por las autoridades económicas y es objeto de control administrativo, de forma particular, por la Dirección General del Tesoro y Política Financiera.
Los titulares de las cédulas y de los bonos cuentan con un crédito preferente, acción ejecutiva y una (especie de) hipoteca sobre los créditos hipotecarios a que afectan, como garantía de recuperación del capital invertido y los correspondientes intereses.
Los titulares de las participaciones hipotecarias (partícipes) son una especie de cotitulares del crédito hipotecario junto con la entidad emisora. Las participaciones tienen un régimen jurídico específico, el partícipe sólo podrá instar la ejecución del crédito hipotecario, si la entidad financiera no la promueve cuando resulte procedente.
Las participaciones han de ser necesariamente nominativas. Las cédulas y los bonos, en cambio, pueden ser nominativos, al portador o a la orden.
Los títulos hipotecarios pueden transmitirse sin necesidad de escritura pública, ni intervención de fedatario público alguno (Notario o Corredor de comercio). Pueden transmitirse incluso sin necesidad de notificación al deudor, salvo las participaciones.
El mercado hipotecario es un instrumento específico del sistema financiero, que sin embargo, no altera las reglas constitutivas de la hipoteca como derecho real de garantía.
4.2. La modernización del mercado hipotecario: la Ley 41/2007
Según el propio Preámbulo de la Ley 41/2007: "El segundo ámbito de modernización que se aborda en esta Ley corresponde a los mecanismos de refinanciación de las entidades de crédito a través de la emisión de cédulas hipotecarias y bonos hipotecarios. La coyuntura favorable en los últimos años de nuestro mercado hipotecario e inmobiliario es una gran oportunidad para consolidar nuestro mercado de títulos hipotecarios. Este reto necesita de mejoras regulatorias y técnicas que fomenten la innovación y permitan un alto grado de flexibilidad a las entidades emisoras de esto títulos. Las mejoras técnicas introducidas se enfocan en dos líneas: una de eliminación de obstáculos administrativos que pesaban especialmente sobre la figura de los bonos hipotecarios y otra consistente en hacer posible una mayor sofisticación desde el punto de vista financiero de las emisiones de cédulas y bonos hipotecarios".
4.3. El RD 716/2009, de 24 de abril
El RD 685/1982 que desarrollaba la Ley del mercado hipotecario, ha sido derogado por el RD 716/20009 por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981.
Conforme al art. 37 "serán transmisibles por cualquiera de los medios admitidos en derecho y sin necesidad de intervención de fedatario público alguno ni notificación al deudor. Cuando sean nominativos podrán transmitirse por declaración escrita en el mismo título".
