El art. 1604 establece que "se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes".
Así, las distintas figuras de censo serían derechos reales caracterizados por el hecho de que algunos bienes inmuebles quedan sometidos al poder que ostenta el titular activo del derecho real. Los censos no pueden recaer sobre bienes muebles y, según la doctrina, ni siquiera sobre los bienes inmuebles que no lo sean por naturaleza.
Conviene, ahora, atender a las distintas figuras censuales reguladas por el Código Civil.
9.1. Censo consignativo
Establece el art. 1606 que "es consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero".
Por tanto, el obligado a pagar el canon es el mismo propietario, en cuanto ha recibido de un tercero una determinada suma de dinero. El censo sería el derecho real que otorga el propietario a su acreedor en virtud de préstamo, sin que respecto de la titularidad dominical de la finca exista modificación alguna: el propietario constituyente del censo sigue siendo, en efecto, dueño de la finca.
La constitución del derecho real nace a consecuencia de que su titular activo ha consignado o entregado al propietario-agricultor un dinero, por el que éste habrá de reconocer al prestamista, de forma indefinida temporalmente, con sentido de perpetuidad, una suerte de preeminencia sobre la finca.
9.2. Censo reservativo
Dispone el art. 1607 que "es reservativo el censo cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar el censatario".
El carácter reservativo procede de que el constituyente, el propietario transmitente del dominio, se reserva el derecho a cobrar perpetuamente el canon, asumiendo, por tanto, la posición de censualista, pero perdiendo la condición de propietario.
El nuevo propietario será el censatario, esto es, quien ha de afrontar el pago del canon.
Este resultado arroja confusión, pues parece que tanto en el censo consignativo como en el censo reservativo, el propietario es el censatario. Y así es pero con una diferencia:
- En el censo consignativo el propietario-censatario es quien ostentaba la titularidad dominical antes de la existencia de censo alguno.
- En el censo reservativo el propietario-censatario es el nuevo titular del bien sometido a censo, mientras que el titular originario ha pasado a la condición de censualista.
Así, el pagador del canon:
- en el censo consignativo lo es el deudor del préstamo.
- en el censo reservativo lo es el nuevo titular de la propiedad del fundo.
9.3. Censo enfitéutico
Para el art. 1605 "es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio".
En la figura concurren los siguientes aspectos:
- Hay una concurrencia de dominios, pues el propietario inicial, reservándose el dominio directo, transmite a otra persona el dominio útil.
- El titular de este último, el dueño útil, llamado enfiteuta, debe ser quien afronte el pago de la pensión anual.
9.4. La indefinida duración del censo: la perpetuidad
Establece el art. 1608: "Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido: sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario, siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen.
Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda redimirse en cierto número de años que no excederá de 20 en el consignativo, ni de 60 en el reservativo y enfitéutico".
Así pues, la duración indefinida y tendencialmente perpetua de los censos se proyecta como requisito esencial de la figura. El derecho real de censo debe configurarse como una carga real que incide sobre la finca en cuestión de forma permanente y consustancial mientras que no tenga lugar la redención.
Por ello, el art. 1617 establece que "pueden transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensión".
9.5. La indivisibilidad de la finca gravada
Conforme al art. 1618, "no pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia". Por su parte, el art. 1619 confirma dicha regla,"Cuando se intente adjudicar la finca gravada con censo a varios herederos, y el censualista no preste su consentimiento para la división, se pondrá a licitación entre ellos. A falta de conformidad, o no ofreciéndose por alguno de los interesados el precio de tasación, se venderá la finca con la carga, repartiéndose el precio entre los herederos".
Sin embargo, "Cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca" (art. 1618.2).
