La hipoteca en cuanto derecho real accesorio constituido en garantía del cumplimiento de la obligación garantizada ha de seguir la suerte de la propia obligación principal. De tal manera, que si, por ejemplo, se ha llevado a cabo el pago de la obligación asegurada, es obvio que el derecho real de hipoteca habrá perdido su propia razón de ser. Sin embargo, registralmente hablando, pueda seguir vigente la hipoteca, pese a la extinción de la obligación principal. El propio art. 179 del Reglamento Hipotecario dispone que "aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción (de hipoteca) sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor... o en su defecto en virtud de ejecutoria judicial".
12.1. Derivada de la extinción de la obligación asegurada
Todo hecho o convenio entre las partes, que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior, como el pago, la compensación, la espera, el pacto o no promesa de no pedir, la novación del contrato primitivo y la transacción o compromiso, surtirá efecto contra tercero, como no se haga constar en el Registro por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota marginal, según los casos (art. 144 LH).
El precepto transcrito denomina obligación hipotecaria anterior a la obligación asegurada o garantizada.
Extinguida la obligación asegurada por cualquier causa, el acreedor hipotecario deja de ser tal por haberse extinguido la hipoteca. Pero tal efecto se produce única y exclusivamente inter partes, no frente a cualesquiera terceros que, confiando en el Registro y basándose en la inscripción registral de la hipoteca, pudieran ser los acreedores hipotecarios en el momento de extinción de la obligación principal. De ahí que el precepto insista en que la modificación o extinción de la relación obligatoria sólo puede afectar a terceros si consta registralmente.
12.2. Extinción de la hipoteca pese a la subsistencia de la obligación asegurada
La ejecución de una hipoteca preferente propiamente dicha o de cualquier derecho preferente respecto de la hipoteca en cuestión, determina la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor de inferior rango. Por tanto, cualquier acreedor hipotecario puede dejar de serlo si existen derechos o cargas preferentes a su propio derecho de hipoteca aunque, naturalmente ello no quiere decir que semejante pérdida del derecho real de garantía conlleve, además, la extinción de la obligación garantizada.
El resto del crédito podrá reclamarlo por vía ordinaria, sencillamente por el hecho de que la extinción del derecho de hipoteca (derecho accesorio) no implica la extinción del derecho de crédito (principal).
