El art. 42 LH concede facultad para solicitar anotación preventiva a quien demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real.
4.1. Ámbito de aplicación de la anotación preventiva de demanda
El campo abonado de la anotación preventiva de demanda es el ejercicio de las acciones reales y, en particular, de la acción reivindicatoria. Si el reivindicante que ha anotado vence al titular registral, cualquier enajenación realizada por éste con posterioridad a la anotación preventiva, caerá por su propio peso. Precisamente, la finalidad de la anotación preventiva de demanda radica en evitar que cualquiera que se convierta en adquirente durante el período litigioso logre reunir los requisitos del tercero hipotecario (después de la anotación preventiva de embargo, es posiblemente la más usada).
Conforme al art. 42, pueden anotarse no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria.
La Dirección General de los Registros y del Notariado en cuya virtud cualquier reclamación judicial con trascendencia real puede dar lugar a la anotación preventiva de demanda. El Centro Directivo había tenido ocasión desde antiguo de admitir otras demandas como base suficiente para la solicitud de la anotación preventiva considerada:
- La demanda de elevación a público de un documento privado.
- El ejercicio de la acción pauliana
- El ejercicio de un derecho de retracto legal de colindantes
- La reclamación de un derecho de retorno arrendaticio
4.2. Práctica de la anotación
No podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador (art. 43.1). Por tanto, la valoración de la procedencia (o improcedencia) de la anotación preventiva es responsabilidad del juez que conozca del proceso correspondiente. Decidirá el juez en base al principio de prueba aportado documentalmente por el demandante y, en su caso, ordenará al Registrador extender la anotación mediante mandamiento judicial, el Juez podrá exigir la caución que estime adecuada.
4.3. Plazo de vigencia de la anotación preventiva de demanda
El período de vigencia de la anotación preventiva de demanda es de cuatro años prorrogable por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento (art. 86 LH).
Sin embargo, incluso transcurridos los referidos ocho años, la caducidad de la anotación preventiva de demanda no se produce de forma automática: Las anotaciones preventivas ordenadas por la Autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas.
4.4. Los efectos de la anotación preventiva de demanda
Durante la fase de pendencia del correspondiente proceso judicial, la anotación preventiva de demanda destruye la posible eficacia de la fe pública registral respecto de terceros adquirentes posteriores al asiento de la anotación preventiva, sin obviamente limitar la capacidad transmisiva del titular registral.
Una vez dictada la sentencia firme, sus efectos sobre la anotación preventiva de demanda son, por supuesto, radicalmente distintos según el sentido del fallo.
A) Desestimación de la demanda
Desde el punto de vista hipotecario, la desestimación de la demanda implica naturalmente la pérdida de fundamento y consiguiente cancelación de la anotación preventiva y, por tanto, los derechos inscritos con posterioridad a su toma de razón dejan de tener los pretendidos derechos que el demandante pretendía.
La cancelación de la anotación preventiva de demanda cuando por sentencia firme fuere absuelto el demandado la establece el Reglamento Hipotecario, aunque hay que observar que si se hubiere hecho anotación sin escritura pública y se tratase de cancelarla sin convertida en inscripción definitiva, podrá hacerse también la cancelación mediante documentos de la misma especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotación. Para cancelar la anotación preventiva se requiere la providencia y el mandamiento judicial (art. 85 LH).
B) Estimación de la demanda
Los efectos de la sentencia estimatoria serán naturalmente los que determine ésta. Se practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenen en la sentencia firme, dando por hecho que los asientos anteriores a la anotación preventiva no pueden resultar afectados (art. 198 RH).
El citado precepto regula los asientos a realizar que serán los siguientes:
- La propia cancelación de la anotación preventiva de demanda, por haber generado los correspondientes asientos definitivos. Al margen de la anotación se pondrá la oportuna nota de referencia.
- La cancelación de los asientos posteriores a la anotación preventiva de demanda, extendidos en virtud de títulos de fecha posterior a la de la anotación, salvo que "se deriven de asientos que gocen de prelación sobre el de la misma anotación".
- Los asientos posteriores, practicados en virtud de títulos de fecha anterior a la anotación de la demanda, requieren el correspondiente pronunciamiento judicial.
