Bajo dicha concepción suelen agruparse las anotaciones preventivas de embargo, de créditos refaccionarios, de derechos de ciertos cesionarios y de algunos legados. La más importante de todas es la de embargo que es la más utilizada.
Las anotaciones preventivas tienden a asegurar la efectividad de derechos de crédito que, en consecuencia, no son aptos para generar inscripciones propiamente dichas en el Registro.
5.1. La anotación preventiva de embargo
La anotación preventiva de embargo es objeto de contemplación por distintas leyes y de detenida contemplación por las disposiciones hipotecarias. Tienen derecho a pedirla (art. 42 LH):
- El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.
- El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto por trámites establecidos en la LEC.
Se hará anotación preventiva de todo embargo que se decrete en juicio civil o criminal, aunque el embargo sea preventivo o en procedimiento administrativo de apremio (art. 140 RH).
El embargo y su consiguiente anotación preventiva puede ser establecida, a través del oportuno mandamiento judicial (por tanto, no puede obtenerla por sí el acreedor en cuanto interesado), a consecuencia de haber decretado el embargo tanto la autoridad judicial propiamente dicha, en proceso civil o criminal, o en procedimientos laborales, cuanto la autoridad administrativa e incluso, en algunos supuestos, la autoridad militar.
A efectos del plazo de vigencia de la anotación preventiva de embargo, podemos remitirnos a cuanto hemos dicho anteriormente en relación con la anotación preventiva de demanda, vamos a referirnos seguidamente sólo a los efectos que genera, en particular a la incidencia de la anotación preventiva respecto de los actos relativos a los bienes embargados que hayan tenido acceso al Registro con posterioridad a la fecha de la anotación preventiva.
Las inscripciones anteriores no pueden verse afectadas por la anotación preventiva de embargo de fecha posterior, por causa de las reglas generales sobre la prioridad registral.
A) Título e inscripción posterior a la anotación preventiva de embargo
La anotación preventiva de embargo en absoluto priva al deudor embargado de las facultades dispositivas que, en cuanto dueño y titular registral del bien trabado, corresponden al deudor, puesto que Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados; pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación. El anotante de embargo no es afectado por inscripciones posteriores.
B) Inscripciones posteriores a la anotación preventiva de embargo basadas en títulos anteriores
El acreedor que obtenga anotación a su favor en los casos del art. 42, tendrá para el cobro de su crédito la preferencia establecida en el art. 1923 CC (art. 44 LH). En concreto, el punto 4 de dicho artículo, otorga la condición de preferencia especial inmobiliaria a los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad [...] sobre los bienes anotados y sólo en cuanto a créditos posteriores.
Los créditos anteriores a la anotación preventiva, pueden considerarse preferentes al embargo anotado, aunque su fecha de acceso al Registro sea posterior a la propia de la anotación preventiva.
Sin embargo, en fechas muy recientes, el signo legislativo parece haber cambiado. De una parte, redactado conforme la Ley 10/1992, de 30 de abril, el art. 1518 LEC de 1881 establecía que "A instancia del comprador [en la subasta] se cancelarían la anotación o inscripción del gravamen que haya dado lugar a la ejecución del bien adjudicado así como de los posteriores a que estuviere afecta la finca".
De otra, el RD 1368/1992 dio nueva redacción al art. 175.2 RH. Sus nuevos términos son bastante significativos: "Cuando en virtud del procedimiento de apremio contra bienes inmuebles se enajene judicialmente la finca o derecho embargado, se cancelarán las inscripciones y anotaciones posteriores a la correspondiente anotación de embargo aunque se refieran a enajenaciones o gravámenes anteriores y siempre que no estén basadas en derechos inscritos o anotados con anterioridad a la anotación del embargo y no afectados por ésta.
La cancelación se practicará a instancia del que resulte ser dueño de la finca o derecho, con sólo presentar mandamiento ordenando la cancelación, expedido de acuerdo con lo previsto en el artículo 1518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil".
Con tales nuevas pautas normativas parece que la conclusión antes expuesta resulta cuanto menos dudosa.
5.2. La anotación preventiva de los créditos refaccionarios
Se denomina técnicamente créditos refaccionarios a los nacidos a consecuencia de préstamos de dinero concedidos para la realización de una obra (o refacción), con independencia del tipo concreto de obra realizado: construcción propiamente dicha ex novo, reparación, obras de conservación, etc. Realizando una interpretación extensiva de dicho concepto en la actualidad se consideran también créditos refaccionarios los correspondientes a deudas generadas por los materiales empleados en la obra u otros conceptos, no sólo los préstamos.
Los términos literales de los preceptos hipotecarios parecen partir de un concepto estricto de un crédito refaccionario. El crédito refaccionario no nace necesariamente de un préstamo, en el sentido técnico jurídico que ha de darse a este contrato, sino también en aquellos otros que hayan contribuido por modo directo al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejorar de un inmueble.
Los créditos refaccionarios son créditos preferentes especiales respecto del inmueble objeto de la obra y la Ley hipotecaria, otorga al acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción derecho a solicitar la anotación preventiva de sus créditos (art. 42.8). De ahí que, a efecto de preferencia, el Código Civil contemple tanto los créditos refaccionarios anotados en el Registro cuanto aquellos no anotados ni inscritos.
En la Ley Hipotecaria la anotación preventiva de los créditos refaccionarios es provisionalísima, pues "caducará a los sesenta días de concluida la obra objeto de la refacción" (art. 92). Dicha especial provisionalidad, no viene determinada por su intrascendencia, sino precisamente por la circunstancia de que, en realidad, las anotaciones preventivas del crédito refaccionario se encuentran contempladas como una hipoteca in itinere: el acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca si al expirar el término contemplado en el artículo anterior (60 días) no estuviese aún pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato.
Si el plazo estuviere vencido, podrá el acreedor, o prorrogarlo mediante dicha conversión, o exigir el pago desde luego, para lo cual surtirá la anotación todos los efectos de la hipoteca.
Esta asimilación entre anotación preventiva e hipoteca constituye un supuesto particularísimo en nuestra legislación hipotecaria que explica el complejo proceso que ha de seguirse para la consecución de la anotación preventiva en los supuestos en que la finca objeto de refacción esté gravada con cualquiera derechos reales y cargas a favor de terceros y que haya de hacerse constar en el Registro el valor que tenía la finca antes de ser objeto de la refacción.
Si el inmueble se encuentra libre de cargas e inscrito a favor del comitente de la obra, la anotación preventiva de créditos refaccionarios no ofrece particulares dificultades y otorga al anotante una peculiar y reforzada posición como acreedor, cuyo desconocimientos es grande, por creer que es una figura del Derecho histórico.
También podrá solicitarse la anotación preventiva en virtud de los documentos de concesión de subvenciones públicas o de créditos de entidades públicas destinados a la refacción, reparación, rehabilitación y en su caso mejora de edificios urbanos, sus instalaciones, fachadas y elementos comunes.
5.3. La anotación preventiva de derechos de ciertos cesionarios
El art. 45 LH establece una anotación preventiva en favor de aquellos acreedores a quienes se hayan adjudicado bienes inmuebles para pago de deudas a cargo de una herencia, concurso o quiebra. Para ello exige que los respectivos créditos "consten en escritura pública o por sentencia firme" y que sus titulares soliciten la anotación preventiva dentro de los ciento ochenta días siguientes a la adjudicación.
5.4. Las anotaciones preventivas a favor de los legatarios
Se distingue entre legatarios de bienes inmuebles determinados y los legatarios de género o cantidad (arts. 47 y 48 LH).
El legatario de bienes inmuebles determinados o de créditos o pensiones consignados sobre ellos podrá pedir anotación preventiva de su derecho. Esta anotación sólo podrá practicarse sobre los mismos bienes objeto del legado.
La anotación preventiva a favor de los legatarios de género o de cantidad: El legatario de género o cantidad podrá pedir anotación preventiva de su valor, dentro de los ciento ochenta días siguientes a la muerte del testador, sobre cualesquiera bienes inmuebles de la herencia, bastantes para cubrirlo, siempre que no hubieren sido legados especialmente a otros.
No será obstáculo para la anotación preventiva que otro legatario de género o cantidad haya obtenido otra anotación a su favor sobre los mismos bienes.
