El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro (art. 149 LH).
Admitido ello, el art. 149.1 exigía determinar si la cesión del crédito hipotecario requería ineludiblemente la concurrencia cumulativa y previa de requisitos, pero tras la reforma introducida por la Ley 41/2007, la puesta en conocimiento del deudor de la cesión realizada no puede en modo alguno considerarse un requisito de la validez de la operación de cesión hipotecaria.
3.1. La escritura pública
El otorgamiento de la escritura pública es requisito necesario de la cesión.
3.2. La inscripción registral de la cesión
El hecho de que la inscripción de la hipoteca sea constitutiva, unido a los términos literales del art. 149 ("siempre que"), lleva a algunos autores a pronunciarse respecto de la inscripción de la cesión del crédito hipotecario en términos que sugieren la esencialidad de tal requisito y, en consecuencia, el carácter constitutivo de la propia inscripción de la cesión del crédito hipotecario.
Sin embargo, no hay tal, pues "el cesionario se subrogará en todos los derechos de cedente" aunque no haya inscrito a su favor la cesión. La inscripción es meramente declarativa y sólo robustece el título inscrito frente a terceros a los efectos de la fe pública registral y por ello la inscripción no tiene valor constitutivo tratándose de cesión de créditos hipotecarios, el cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente. La inscripción de la cesión del crédito hipotecario sólo despliega su eficacia en las relaciones entre el cesionario y, en su caso, los terceros.
3.3. La puesta en conocimiento del deudor
La notificación al deudor de la cesión de crédito realizada no afecta para nada a su validez, sino que sólo tiene por objeto vincular al deudor hipotecario con el cesionario o nuevo acreedor. "Si [...] se omite dar conocimiento al deudor de la cesión del crédito hipotecario, será el cedente responsable de los perjuicios que pueda sufrir el cesionario por consecuencia de esta falta" (art. 151 LH). Esto es, se perpetúa la responsabilidad del cedente, pero no se pone en duda la eficacia de la cesión realizada.
3.4. Reglas particulares
El régimen general de la cesión del crédito hipotecario se completa en la Ley Hipotecaria con dos reglas particulares:
- En el supuesto de hipotecas transferibles por endoso o títulos al portador, su particularidad radica en que bastará la transferencia del correspondiente título (art. 150).
- Respecto de las hipotecas legales, la cesión del crédito hipotecario sólo es admisible "cuando haya llegado el caso de exigir su importe" (art. 152).
