La hipoteca suele establecerse para garantizar el cumplimiento de obligaciones duraderas, que ligan a las partes durante un prolongado período de tiempo.
Durante el plazo que media entre la constitución de la hipoteca y el momento de cumplimiento de la obligación garantizada, la hipoteca otorga al acreedor una serie de facultades, de carácter preventivo, dirigidas a evitar el perjuicio del crédito hipotecario.
El referido plazo temporal se denomina fase de seguridad, y durante la misma, los derechos y las expectativas del acreedor hipotecario quedan asegurados mediante la llamada acción de deterioro o devastación y la subrogación legal. Ambos mecanismos son atribuidos al acreedor hipotecario para evitar que se perjudiquen los bienes objeto de garantía y en consecuencia, la garantía real quede convertida en "agua de borrajas".
2.1. La acción de deterioro o devastación
Constituye una medida de seguridad fundamental para evitar la depreciación de la finca por causas imputables al dueño de la misma. Ley Hipotecaria, establece que "Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo el valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del juez... que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitarlo o remediar el daño. Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el juez nueva providencia poniendo el inmueble en administración judicial".
Dicha norma faculta al acreedor hipotecario para obligar al propietario, mediante la consiguiente intervención judicial, a hacer o dejar de hacer cuanto convenga para mantener inalterable el valor del objeto afecto a la hipoteca, evitando su insuficiencia, en cuanto la disminución del valor del bien hipotecado puede resultar determinante llegado el momento de la ejecución. Se requiere reiteración "en el abuso" por parte del propietario. La administración judicial, en su caso, podría ser desempeñada incluso por el acreedor hipotecario.
2.2. La subrogación real
Según dispone el art. 110.2 LH: "Las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca, y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública" se encuentran comprendidas dentro de lo que habitualmente se denomina extensión natural de la hipoteca.
En el caso de que el dueño y el acreedor hipotecario, perdieran la cosa, tanto a causa de un siniestro cualquiera, que afecte físicamente hablando al bien hipotecado (incendio, explosión, etc.), cuanto por razón de expropiación forzosa, la indemnización deberá quedar consignada judicialmente hasta que llegue el vencimiento de la obligación asegurada.
Pero el problema real que presenta el precepto radica en la previa y preceptiva notificación al solvens de la existencia de la hipoteca. Ante ello, en la práctica son frecuentes cláusulas del estilo a esta: "por motivo de siniestro o causa de expropiación forzosa tuviera la parte propietaria si de la finca hipotecada, que recibir alguna cantidad, la percibirá en su nombre el Banco a quien apoderan los prestatarios irrevocablemente para ello, el cual destinará las cantidades que con tal motivo perciba a la amortización del principal e intereses hasta donde alcanzasen".
