3.1. La exigencia del tracto sucesivo
Una vez inmatriculada la finca e inscrito el dominio sobre ella, en su caso, pueden ya ingresar en el Registro los títulos referentes a los actos o contratos que recaigan sobre la finca inscrita y que afecten con alcance jurídico-real al derecho de propiedad del titular registral.
Las inscripciones sucesivas han de traer causa necesariamente del titular registral, del que, según el Registro, es propietario de la finca inmatriculada, pues en caso contrario estaríamos frente a una falta de carácter insubsanable.
Sólo quien haya inscrito previamente su derecho podrá disponer registralmente del mismo, como dispone el art. 20 LH:
- Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, cualquier cambio derecho real, sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
- En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
El sistema hipotecario parte de la base de que los sucesivos propietarios de una finca han de estar registralmente concatenados. A esta exigencia de concatenación entre los titulares registrales se le denomina tracto sucesivo o, principio de tracto sucesivo, y no juega sólo en relación con la propiedad, sino también respecto de los demás derechos reales. Sólo el titular registral del dominio y mientras lo sea podrá constituir derechos reales sobre dicha finca.
3.2. La prioridad registral
El titular registral puede vender, por ejemplo, la finca a dos personas diferentes en fechas muy próximas. El Registro sólo podrá declarar dueña de la finca a una de ellas y en concreto, será la que inscriba antes su título de adquisición, la correspondiente escritura pública.
Inscrito en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales, impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real (art. 17 LH).
El artículo transcrito indica explícitamente que el segundo título en acceder al Registro puede ser "de igual o anterior fecha". A efectos registrales o hipotecarios, la determinante no es la fecha del acto jurídico-real realizado sino (tradición instrumental en la compraventa, constitución del derecho de usufructo ... ), la fecha de entrada del título en el Registro.
3.3. Los títulos incompatibles y el cierre registral
La inscripción del primero de ellos presupone que los demás no pueden acceder al Registro: prior tempore potior iure.
El Registro queda cerrado (cierre registral) respecto de la presentación posterior de títulos que contradigan otro u otros ya inscritos.
Se suele afirmar que una de las reglas básicas del Derecho hipotecario es la de la prioridad tabular o principio de prioridad.
Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma (art. 24 LH). Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos (art. 25 LH).
Registralmente no puede existir más de un propietario, ni más de un usufructuario sobre la totalidad de la finca (a no ser que ocurra la doble inmatriculación, que habría que solucionar según sus reglas).
3.4. El rango registral de los títulos compatibles
El efecto del cierre registral no se da en relación con aquellos derechos reales (y los títulos que son portadores de los mismos) que pueden coexistir de forma plural sobre una finca (ej. varias hipotecas). Tales títulos son compatibles entre sí, pudiendo recaer de forma simultánea sobre el inmueble inscrito. Por tanto, todos ellos podrán coexistir registralmente, aunque en todo caso el rango registral de los mismos vendrá dado por la prioridad en la inscripción, que constituye una regla de aplicación general en el mundo hipotecario. La preferencia de rango se denomina rango hipotecario.
En nuestro sistema normativo el rango de un derecho respecto de otros que tengan la misma condición o naturaleza es, por definición, un rango variable, que por tanto va ascendiendo puestos cuando son extinguidos otros derechos de rango anterior.
3.5. Quiebra y reanudación del tracto sucesivo
Salvo alguna excepción, en Derecho español la inscripción registral no es obligatoria, ni constitutiva del derecho de propiedad ni de los demás derechos reales, ni siquiera es obligatorio que todas las fincas se encuentren inmatriculadas.
En el caso de falta de inmatriculación, es evidente que la dinámica de los derechos reales sobre la finca se desarrolla extrarregistralmente, esto es, como si el Registro de la Propiedad no existiera. Y El mismo efecto práctico se produce cuando sucesivos adquirentes de una finca ya inmatriculada dejan de acudir al Registro. se identifica técnicamente afirmando que se ha roto o interrumpido el tracto sucesivo.
Cuando ocurre la quiebra, el sistema hipotecario procura dotar de procedimientos ad hoc para que quien desea inscribir pueda hacerlo sin necesidad de recrear registralmente todas las transmisiones habidas.
El art. 208 LH regula la tramitación del expediente de reanudación de tracto sucesivo. Para el caso de que el adquirente lo fuera directamente del titular o de sus herederos, no se entiende producida la interrupción de tracto. En este caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada. La Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 23/05/2016 sobre el art. 208 LH indica que "se trata de un expediente de carácter exclusivamente notarial que permite la inscripción de un documento público excepcionando la necesaria consecución de titularidades y títulos formales que instaura con carácter general el art. 20 LH, cuando se den determinadas circunstancias que hagan evidente la interrupción en la titulación auténtica y suficiente entre el promotor del mismo y el titular registrral, existiendo una clara imposibilidad de obención del o de los titulos ausentes". En caso de desestimarse se acudiría a la vía judicial en donde en procedimiento ordinario se solicitaría la modificación registral, pero por aplicación del sistema de rectificación registral ex arts. 39 y 40 LH.
De ser necesario reanudar el tracto, el procedimiento es el previsto en el art. 203 LH con ciertas peculiaridades ya que los interesados deberán aportar título de propiedad y certificación catastral, documentos que justifiquen la titularidad de los titulares intermedios debiendo ser citados el último titular inscrito del dominio o, de haber fallecido, sus herederos, siendo esta citación personal si han transcurrido menos de 30 años desde la última inscripción de titularidad o de la realización de otro asiento originado por título otorgado por el titular registral o sus herederos. Así pues, en tales preceptos no se contempla el acta de notoriedad como procedimiento adecuado para reanudar el tracto sucesivo; sino únicamente el expediente de dominio.
La reanudación del tracto sucesivo para el caso de que se trate de Administraciones Públicas o de entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia podrá realizarse además de por el procedimiento registral ordinario, mediante certificación administrativa con los requisitos y en el supuesto regulado en el art. 206.4 LH.
3.6. La vigencia de los asientos: referencia a la caducidad y la cancelación
En términos generales, los asientos registrales una vez efectuados, tienen por lo general una vigencia temporal prolongada y, en muchos casos, indefinida. de conformidad con la tendencial permanencia de los derechos reales a los que otorgan publicidad.
Sin embargo, casi todas las anotaciones preventivas y un buen número de notas marginales se caracterizan por ser asientos de carácter provisional, cuya pervivencia temporal se encuentra limitada por la propia legislación hipotecaria. En tales casos, los asientos pierden la vigencia por caducidad.
La caducidad es un mecanismo que no afecta a las inscripciones propiamente dichas, cuya vigencia se proyecta indefinidamente hasta que el titular registral del derecho que es objeto de publicidad consiente o insta su cancelación. La cancelación es un acto formal que provoca la pérdida del valor(no la tachadura, desde luego) del asiento respecto del cual se practica que en general exige cumplir requisitos parecidos a la propia toma del asiento de que se trate.
