El Registrador debe analizar y cribar cuidadosamente los títulos que se presentan al Registro realizando una calificación técnica de los mismos antes de proceder a la inscripción (o a suspender o denegar dicha inscripción) de los actos o derechos que pretenden ingresar en el Registro.
2.1. Las materias objeto de calificación
Según el art. 18 LH, la función calificadora del Registrador comprenderá:
- la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos
- la capacidad de los otorgantes
- la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas.
El Reglamento Hipotecario contempla expresamente los supuestos de documentos públicos:
- La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (art. 100 RH).
- La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro (art. 99 RH).
Una vez presentado el título ante el Registro, el Registrador debe analizar fundamentalmente las siguientes cuestiones:
- Si la constancia del título, desde el punto de vista formal, se adecua a las reglas legales y reglamentarias antes indicadas.
- Si, a efectos de la inscripción pretendida, el título es completo, integrando en él todos los elementos necesarios para llevar a cabo la inscripción.
- Que el derecho de que se trate tenga naturaleza, alcance o incidencia real en sentido técnico y, por consiguiente, susceptible de inscripción.
- Que el otorgante del título, según resulte del propio Registro, goce de facultades dispositivas suficientes para la mutación jurídico-real de que se trate.
La actividad del Registrador se constriñe, pues, a la admisibilidad o inadmisibilidad del ingreso en el Registro de los derechos contenidos en el título y en el análisis de éste a efectos puramente hipotecarios.
Si se deduce la existencia del algún delito, el Registrador tiene que ponerlo en conocimiento de la autoridad judicial, adoptando la correspondiente nota marginal en el asiento de presentación, pero sin que ello implique suspensión o prórroga de la vigencia de dicho asiento.
Preceptúa el art. 258.5 LH que la calificación del Registrador, en orden a la práctica de la inscripción del derecho, acto o hecho jurídico, y del contenido de los asientos registrales, deberá ser global y unitaria.
2.2. El resultado de la calificación: faltas subsanables e insubsanables
El Registrador se encuentra obligado a llevar a efecto el asiento pretendido, realizando la inscripción definitiva que corresponda (inscripción propiamente dicha, anotación preventiva, cancelación de un asiento, etc.).
En caso de existencia de alguna falta,la legislación hipotecaria determina un efecto claramente distinto según que dicha falta haya de ser calificada como subsanable o insubsanable:
- Falta subsanable: provoca la suspensión del asiento y otorga al presentante del título la facultad de solicitar una anotación preventiva durante el período de vigencia del asiento de presentación dentro de los sesenta días antes considerados. A su vez, caduca a los sesenta días, aunque puede prorrogarse hasta los ciento ochenta "por justa causa y en virtud de providencia judicial" (art. 96 LH).
- Falta insubsanable: conlleva la denegación radical de la práctica del asiento pretendido, sin que el presentante tenga derecho alguno a solicitar anotación preventiva (art. 65.3 LH).
Los interesados podrán reclamar gubernativamente contra la calificación del título hecha por el Registrador, sin perjuicio de acudir a los Tribunales de Justicia (art. 66).
No hay norma legal que describa las faltas subsanables y las insubsanables.
Según la doctrina son insubsanables los títulos que contengan derechos contrarios a normas imperativas en sentido material, por ejemplo, prohibición perpetua de enajenar o formal y otros insuperables, como el derecho pretendido traiga causa de persona distinta al titular registral.
En principio, la calificación registral de suspensión o denegación del asiento debe anotarse tanto en el título presentado, que se devolverá a quien corresponda, cuanto en el propio Libro Diario mediante nota marginal al asiento de presentación.
2.3. El llamado recurso gubernativo
Contra la calificación registral favorable no cabe recurso alguno, pues el presentante del título ha conseguido cuanto pretendía, inscribir el asiento solicitado, y si cualquier otra persona desea debatir la validez de los derechos inscritos tendrá que acudir a los Tribunales ordinarios ejercitando la acción material que corresponda y solicitando simultáneamente la rectificación registral.
En cambio, la calificación registral de suspensión o denegación del asiento solicitado, da pie a la presentación del denominado recurso gubernativo por parte de la persona a favor de la que hubiera actuado el asiento pretendido o por el Notario autorizante del título.
Tras la promulgación de la Ley 24/2005, las reclamaciones contra la calificación del título han de resolverse conforme al art. 66 LH que dispone: "los interesados podrán reclamar contra el acuerdo de calificación del Registrados, por el cual suspende o deniega el asiento solicitado. La reclamación podrá iniciarse ante la Dirección General de los Registros y el Notariado o bien directamente ante el JPI competente. Sin perjuicio de ello, podrán también acudir, si quieren, a los Tribunales de Justicia para ventilar y contender entre sí acerca de la validez o nulidad de los mismos títulos. En el caso de que se suspendiera la inscripción por faltas subsanables del título y no se solicitare la anotación preventiva, podrán los interesados subsanar las faltas en los 60 días que duran los efectos del asiento de presentación. Si se extiende la anotación preventiva, podrá hacerse en el tiempo que ésta subsista, según el art. 96 de esta Ley". Conviene indicar que "la subsanación de los defectos indicados por el Registrador en la calificación no impedirá a cualquiera de los legitimados, incluido el que la subsanó, la interposición del recurso".
Cuando se hubiere denegado la inscripción y el interesado, dentro de los 60 días siguientes al de la fecha del asiento de presentación, propusiera demanda ante los Tribunales para que se declare la validez del título, podrá pedirse anotación preventiva de la demanda, y la que se practique se retrotraerá a la fecha del asiento de presentación. Después de dicho término no surtirá efecto la anotación preventiva de la demanda, sino desde su fecha.
En el caso de recurrir contra la calificación, todos los términos expresados quedarán en suspenso desde el día en que se interponga la demanda o el recurso hasta el de su resolución definitiva.
Respecto de las calificaciones negativas, debe tenerse en cuenta además cuanto disponen los arts. 324, 327 y 328.
