El art. 108 LH considera inidóneos, a efectos de hipoteca, las servidumbres, los usufructos legales y los derechos de uso y habitación.
9.1. Las servidumbres
Dice el art. 108.1 LH que no pueden hipotecarse "las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada".
Se trata de una consecuencia lógica de la inseparabilidad de las servidumbres tanto respecto del predio dominante cuanto del predio sirviente establecida en el art. 534 CC.
Conviene advertir que no son susceptibles de hipoteca las servidumbre en materia de aguas (de acueducto, de estribo de presa, de parada o partidor; y mucho menos, la servidumbre natural de aguas), sino sólo la servidumbre de aguas.
9.2. Los usufructos legales
El art. 108.2 LH prohíbe someter a hipoteca "los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil".
Hay que puntualizar que desde la Ley 11/1981 el único usufructo legal existente es, precisamente, el del cónyuge viudo.
9.3. Los derechos de uso y habitación
Tales derechos se consideran personalísimos, y por tanto, las facultades que atribuyen a sus titulares sólo pueden ser ejercitadas por ellos mismos y "no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título" (art. 525 CC). Esto es, son radicalmente inalienables y, en consecuencia, carecen de uno de los presupuestos señalados por el art. 106 LH para ser susceptibles de hipoteca.
No obstante, cabe la hipoteca del derecho de uso y habitación y del bien gravado con tal derecho, en ciertos supuestos, tal como indica la Resolución de la Dirección General de los Registros y el Notariado de 10/12/2015: "En este sentido el art. 108.3 LH señala que no se podrán hipotecar el uso y la habitación. En cambio, la doctrina moderna señala que los derechos de uso y habitación se pueden hipotecar, no en todo caso, pues la prohibición del art. 108 LH es clara, sino solo cuando, en los mismos términos que para su transmisión, el título permita su enajenación y aunque no se diga expresamente, el título constitutivo está también autorizado a su sujeción a hipoteca.
Obviamente, la prohibición de hipotecar los derechos de uso y habitación contenida en el art. 108 LH se refiere a estos derechos, no al derecho del propietario, que podrá hipotecar o enajenar su derecho pero con el gravamen del uso o habitación, de modo que los nuevos titulares, adquirente o adjudicatario, deberán soportar tales derechos hasta su extinción, salvo que hubieran consentido la constitución de hipotecarlos conjuntamente".
