1.1. Concepto y naturaleza del procedimiento hipotecario
Bajo el nombre de procedimiento hipotecario se hace referencia al conjunto de acciones, operaciones y diligencias desplegadas tanto por los interesados cuanto por el propio Registrador en relación con la inscripción de los títulos presentados ante el Registro a efectos de la toma de razón del asiento que, en cada caso, corresponda, aunque desde luego el más importante de ellos (también a efectos del procedimiento hipotecario) es la inscripción del propio título presentado.
Se trata de un verdadero y propio procedimiento, regulado por normas imperativas, contenidas sustancialmente en la legislación hipotecaria, que vinculan no sólo a los particulares que se encuentren interesados en la constancia registral de algún documento, sino también -y probablemente, incluso más- al mismo Registrador de la Propiedad.
La doctrina ha debatido profundamente, durante años, acerca de la naturaleza de procedimiento hipotecario, pronunciándose básicamente en las siguientes líneas:
- Para la mayor parte de los denominados hipotecaristas, el procedimiento hipotecario debía considerarse como un procedimiento de naturaleza especial, pero que debía adscribirse en la jurisdicción voluntaria.
- De forma minoritaria, se ha defendido también que el procedimiento hipotecario debía considerarse equiparable al judicial, si bien encomendado en exclusiva al Registrador, aunque bajo la decisión jurisdiccional propiamente dicha.
- Los autores más modernos se han pronunciado en favor de la consideración del procedimiento hipotecario como un verdadero, aunque especial, procedimiento administrativo.
1.2. El acceso de los títulos al Registro de la Propiedad
La regla básica del procedimiento hipotecario es la de que la oralidad está excluida, siendo necesario que su comienzo se produzca en virtud de la presentación de un título al Registro. Para que puedan ser inscritos los títulos, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria (esto es, una resolución judicial firme) o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos (art. 3).
1.3. El carácter público de los documentos susceptibles de inscripción
Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite (art. 33 RH).
Los títulos deben reunir al menos las siguientes características:
- Ser documentos públicos
- Ser fehacientes respecto de alguna mutación jurídico-real
- Que el derecho susceptible de inscripción se "funde inmediatamente" en el título, de que el título en sentido material acredite por sí mismo la existencia de un acto o de un derecho que sea susceptible de inscripción.
Los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos (art. 420 RH):
- Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.
- Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.
- Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna.
1.4. La admisión excepcional de los documentos privados
Serán admisibles en los casos en que la legislación hipotecaria admita el acceso al Registro de documentos privados. Conviene hacer referencia a algunos de ellos:
- El acta de notoriedad complementa, en su caso, el título privado de adquisición a efectos de inmatriculación o primera inscripción de dominio.
- Cabe solicitar la nota marginal referente al derecho de retorno arrendaticio, a través de una sencilla solicitud.
- Documento privado, firmado por acreedor y deudor hipotecario, en el caso de que la hipoteca haya sido constituida bajo condición.
- El acreedor refaccionario (préstamo por obra) puede instar la correspondiente anotación preventiva presentando por escrito el correspondiente contrato de obra.
- Las anotaciones preventivas que hayan accedido al Registro en virtud de documento privado podrán cancelarse por el mismo procedimiento.
1.5. La presentación del título y la petición de inscripción
En la mayor parte de los supuestos reales, la presentación del título se lleva a cabo por particulares y por ello la LH se preocupa fundamentalmente de resaltar tal supuesto, aunque se regula la posible aportación del título por Notarios, Jueces, Autoridades administrativas o Registradores, todos están autoriados para presentar documentos mediante telefax y directamente por vía telemática.
La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente (art. 6 LH):
- Por el que adquiera el derecho
- Por el que lo transmita
- Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se debe inscribir
- Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos (esto último, en concreto a través de una gestoría administrativa, es lo realmente frecuente).
En la práctica, no se realiza comúnmente petición de inscripción alguna, sino que sencillamente se entiende solicitada de forma tácita mediante la mera presentación del título que puede llevarse a cabo en virtud de cualquiera de los siguientes mecanismos:
- Aportación material y manual del documento: el Reglamento habla, de presentación física (art. 418.2 RH).
- Por correo: Se considerará presentante al remitente del documento y se practicará el asiento de presentación en el momento en que proceda a la apertura del correo recibido en el día.
- Cabe también la presentación por fax o por medios telemáticos.
Al hecho de presentar el documento y, en su caso a la petición de inscripción, se le ha dado en denominar principio de rogación. Con tal expresión, se pretende únicamente poner de manifiesto que la actividad propia del Registrador se inicia a instancia, requerimiento o impulso de parte. De quien esté interesado en la inscripción.
1.6. El asiento de presentación
El asiento de presentación es una especie de apunte provisional de la recepción de un título con alcance jurídico-real, cuya concisa descripción sobre el acto jurídico de que se trate se plasma en el Diario de operaciones del Registro, indicando el día y la hora del ingreso del documento en el Registro.
El art. 417 RH establece: "Siempre que no sea posible extender el asiento de presentación en el momento de ingresar el título, se pondrá en el documento una nota en los siguientes términos: Presentado a las ... (hora) de hoy, por don/doña (nombre y apellidos, número de entrada que le corresponda y la fecha). Esta nota podrá ser firmada por el presentante del título, si éste lo solicitare o el Registrador lo exigiere.
Cuando el número de documentos en los que se dé tal circunstancia sea elevado podrá llevarse un libro de entrada, en el que, por riguroso orden se hagan constar los documentos ingresados, con expresión de la persona del presentante y hora y día de su presentación". Así pues, dicho libro de entrada, facultativo para el Registrador, tiene por misión desempeñar el papel de ordenación de los títulos llegados cada día, por su hora y por su orden, al Registro.
En todo caso, los asientos se extenderán en el Diario por el orden de entrada en el Registro, consignando como presentante y hora de presentación los que consten en la nota indicada en el párrafo primero de este artículo o, en su caso, el libro a que se refiere el párrafo precedente.
La duración de la vigencia del asiento de presentación es, inicialmente, la de sesenta días contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento. En consecuencia, en su caso, no computa la toma de razón del denominado libro de entrada, sino propiamente hablando del asiento de presentación realizado en el Libro Diario. No obstante, los que el plazo legal de los 60 días se prorroga con diferente extensión y efectos, haciéndose constar en nota marginal en el asiento de presentación.
El asiento de presentación determina tanto la prioridad en sentido formal cuanto en sentido material.
A) Prioridad en sentido formal
El asiento de presentación determina el orden en el que el Registrador ha de despachar y calificar los títulos ingresados en el Registro, salvo en el supuesto de que la consecución de dicho orden implique la imposibilidad de inscripción del título que primero haya accedido a Libro Diario (por ejemplo, se presenta la escritura de hipoteca el día 2 de este mes por el Banco, pero, por cualquier problema, la escritura de compraventa del piso otorgada por la promotora al deudor hipotecante no accede al Registro hasta el día cinco).
B) Prioridad en sentido material
A todos los efectos, se considera que, en caso de títulos incompatibles entre sí el derecho contenido en el título que hubiere sido presentado antes goza de preferencia frente al posterior, pues, según dispone el art. 24 LH "se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma".
No obstante, el art. 203 LH, tras la reforma por la Ley 13/2015, respecto del expediente de dominio, establece que "la prioridad de las cargas o gravámenes, reconocidos o constituidos por el propietario o por la autoridad judicial o administrativa competente, cuyo títulos hayan sido aportados al expediente o se hayan presentado en el Registro ante que la inmatriculación se practique y sean calificados favorablemente por el Registrador, se decidirá atendiendo a las normas sobre preferencia establecidas por la legislación civil y en la normativa específica que resultase aplicable en atención a la naturaleza del crédito y de la carga o gravamen y, en su defecto, a la fecha de los mismos títulos. Si fuesen incompatibles y no se manifestare por los interesados la preferencia, se tomará anotación preventiva de cada uno, hasta que por los Tribunales se decida a cuál de ellos ha de darse preferencia".
