El art. 51 RH dispone que en las inscripciones "No se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de transcendencia real". Quede claro pues, que las relaciones jurídicas que no tengan carácter real no son inscribibles; tienen vetado el ingreso en el Registro de la Propiedad.
Semejante prohibición, no obstante, la desconoce la propia legislación hipotecaria en más de un caso, dando entrada al Registro a derechos que, sin ser técnica y propiamente reales, exceden del ámbito interpersonal de los contratantes y que, a través de su inscripción acaban por adquirir eficacia erga omnes y, en particular, frente a a cualquier adquirente posterior del correspondiente inmueble.
11.1. La inscripción de los arrendamientos de bienes inmuebles
El art. 2 LH declaraba inscribibles "Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles por un período de más de seis años, o aquéllos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, o cuando, sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso de las partes para que se inscriban".
Por su parte, el RH contemplaba la posibilidad de inscripción de:
- los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamientos (art. 13).
- el arrendamiento con opción de compra (art. 14.2).
- el derecho de retorno del arrendatario de fincas urbanas (art. 15).
Actualmente, la redacción del art. 2.5 LH es la siguiente: "[... se inscribirán ...] los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos".
Conforme al art. 2 RD 297/1996 "Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento (urbano) en el Registro de la propiedad la escritura pública notarial o la elevación a escritura pública del documento privado de este contrato".
Es evidente que dada la redacción del art. 2.5 LH por la LAU-1994 y dada la inexistencia del plazo temporal alguno como requisito para la inscripción de los arrendamientos, es evidente que también los rústicos pueden acceder al Registro de la Propiedad conforme a las reglas generales.
11.2. La inscripción de la opción de compra
El derecho de opción de compra, contemplado en el art. 14 RH, es también susceptible de inscripción, bien se trate de un contrato ad hoc o de un "pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible".
A tal efecto requiere el precepto reglamentario que la opción de compra "además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
- Convenio expreso de las partes para que se inscriba
- Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
- Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años".
