9.1. La intrascendencia sanatoria inter partes de la inscripción
Conviene poner de manifiesto que, inter partes, la inscripción no tiene eficacia sanatoria de adquisiciones o transmisiones que hayan sido realizadas en contra del Derecho imperativo.
Supongamos que el Mago Maravillas que habita en un magnífico piso de la Puerta del Sol madrileña, mediante hipnosis, consigue que su dueña, Daría, se lo venda ante Notario en unas condiciones económicas inmejorables. Posteriormente, Maravillas inscribe el piso a su nombre. El referido contrato de compraventa es total y radicalmente nulo dada la falta de consentimiento de Daría. Por tanto ésta podrá impugnarlo en cualquier momento si logra acreditar haber sido sometida a hipnosis total.
La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes (art. 33). Es decir, la nulidad (en sentido amplio) o ineficacia de un negocio transmisivo cualquiera y en virtud de cualquier causa, no desaparece por el mero hecho de que el adquirente inscriba a su favor. Inter partes, pues, la inscripción carece de fuerza sanatoria alguna.
9.2. La prueba en contrario: las inexactitudes registrales y su rectificación
La presunción del art. 38 permite la prueba en contrario y, por tanto, en caso de que la inscripción contenga alguna inexactitud, es natural que la legislación hipotecaria ofrezca los procedimientos oportunos para reiterar la exactitud.
Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral (art. 39).
Las causas de inexactitud del Registro pueden provenir (art. 40):
- De la falta de acceso al Registro de alguna relación jurídico -inmobiliaria
- De la extinción extrarregistral de algún derecho inscrito o anotado
- De la nulidad o error de algún asiento
- De la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento.
En general, la rectificación registral requiere que sea precisamente el titular registral del asiento inexacto o, en su caso, la persona que resulte perjudicada por la inexactitud, quien inste la rectificación registral.
Naturalmente, en caso de cotitularidad, habrán de actuar todos los titulares registrales de consuno, pues de otra forma el Registrador habrá de negar la rectificación solicitada de forma particular por cualquiera de los interesados.
En defecto de actuación del titular del asiento, y con independencia del juego en algunos casos de mecanismos hipotecarios propiamente dichos, será necesaria la correspondiente resolución judicial.
Sin embargo tras la reforma debida a la Ley 13/2015, los arts. 209 y 210 LH regulan un procedimiento extrarregistral para los casos de múltiple inmatriculación y para la liberación de cargas y gravámenes, estableciéndose incluso, bajo determinadas circunstancias, la cancelación directa a instancia de cualquier interesado y sin tramitación del expediente.
