7.1. Caracteres comunes
Establecemos una serie de características comunes a todas las servidumbres que facilitaran la comprensión y su memorización.
1. La servidumbre es un derecho real limitado que recae sobre cosa ajena, pese a que el art. 530 resalte únicamente su condición de gravamen, y que exige una relación de servicio entre dos fincas o heredades cuyos titulares serán asimismo quienes podrán ejercitar y habrán de asumir los derechos y obligaciones dimanantes de la relación jurídica resultante.
Por consiguiente resulta incorrecto pretender definirla como "relación jurídica inmobiliaria" o "derecho real inmobiliario", pues no todos los bienes inmuebles son aptos al respecto. Es necesario que existan dos fundos. Dichos fundos pueden (y suelen) encontrarse contiguos, es decir, uno junto a otro. Mas la contigüidad no es siempre necesaria, ni se encuentra recogida en los Códigos. Basta la vecindad o proximidad entre predios (ejemplo típico: servidumbre de luces) e incluso ésta puede ser bastante relativa (por ejemplo, acueducto que atraviesa varias fincas).
2. El art. 540 y normas concordantes manifiestan que, en cuanto limitación de la propiedad, la servidumbre no se presume sino que debe probarse. En caso negativo, debe primar la libertad de predios.
3. "Las servidumbres -dice el art. 534- son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen". Esto es, la titularidad de los derechos u obligaciones dimanantes de la servidumbre dependen, a su vez, de la titularidad que se ostenta sobre los predios o fincas interdependientes para el servicio o utilidad de que se trate (paso, vistas,...). Esta última titularidad puede coincidir con el derecho de propiedad sobre los predios o no, pues el titular activo del servicio que garantiza la servidumbre puede ser cualquier otro titular real (usufructuario) o incluso un mero poseedor, con título habilitante (arrendatario) o sin él (precarista).
Desde otro punto de vista, la inseparabilidad del predio arroja el resultado de que el titular activo de la servidumbre no puede realizar acto de enajenación alguno respecto de la servidumbre sin enajenar o gravar el propio predio. Y puede afirmarse que la titularidad (activa o pasiva) de la servidumbre es accesoria respecto de la correspondiente titularidad (dominante o sirviente) del predio.
4. La especial relación de subordinación o inherencia de la servidumbre al predio y, de otro lado, la relación de servicio entre predio dominante y sirviente, arroja como resultado la prolongada duración temporal de la servidumbre aún sin propugnar su radical perpetuidad. En todo caso, quizá sea correcto afirmar que la servidumbre es tendencialmente perpetua y que, en cambio, las relaciones de servicio de carácter temporal, en la generalidad de los supuestos, deben considerarse más como prestaciones de naturaleza personal que como verdaderas servidumbres.
5. La servidumbre se caracteriza asimismo por su indivisibilidad, sin que se vea afectada, en caso de seguir siendo necesaria, por la segregación o división de los fundos. El art. 535 lo expresa con claridad "Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre dos o más, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tienen que tolerarla en la parte que le corresponda".
7.2. El razonable y correcto ejercicio de la servidumbre
Nuestros codificadores, naturalmente no introdujeron el término latino civiliter en el texto articulado, pero tampoco olvidaron el fondo de la cuestión: las servidumbres deben ejercerse de forma correcta y razonable, atendiendo a su posible contenido y a los datos de hecho, de tal manera que su ejercicio permita al fundo dominante obtener el óptimo servicio o utilidad posibles, al mismo tiempo que cause el menor daño o menoscabo posible al predio sirviente.
Semejante regla o criterio general (que, en definitiva, supone la pervivencia del civiliter) no se encuentra formulada expresamente en tales términos en precepto alguno del Código, pero sí puede inducirse de una serie de artículos del Código, comprendidos en la sección relativa a los "derechos y obligaciones de los propietarios de los predios dominante y sirviente":
- Así, el art. 545 dispone que "El dueño del predio sirviente no podrá menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida".
- Por su parte, el art. 543, relativo a la posición del dueño del predio dominante, le faculta para "hacer, a su costa, en el predio sirviente las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre, pero sin alterarla ni hacerla más gravosa"; al tiempo que su párrafo segundo le conmina a que "Deberá elegir para ello el tiempo y la forma convenientes a fin de ocasionar la menor incomodidad posible al dueño del predio sirviente".
- Finalmente, el art. 544.2 prevé incluso la posibilidad de que el dueño del sirviente colabore en el pago de las obras necesarias para el uso y la conservación de la servidumbre, "si (la) utilizare en algún modo".
En todo caso, como regla general, conviene insistir en la posible aplicación de las reglas propias de erradicación del abuso del derecho conforme a la correcta interpretación del art. 7.2 CC ("La ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo"), a cualquier supuesto real de ejercicio de una servidumbre, sea cual fuere la naturaleza y extensión de ella.
