La clasificación tradicional seguida de los derechos reales exige considerar una trilogía: derechos de goce, de garantía y de adquisición. Todos serán objeto de estudio en los capítulos siguientes. No obstante, es oportuno detenerse ahora en una caracterización general de cada una, conviene adelantar que sólo los derechos reales de goce (usufructo, uso, habitación, censos, servidumbres y superficie) atribuyen a su titular facultades de uso y utilización de las cosas pertenecientes a otro (propietario). Por el contrario, los derechos reales de garantía (prenda e hipoteca) y los derechos reales de adquisición (tanteo y retracto; opción inscrita), no otorgan a su correspondiente titular facultad para disfrutar de la cosa usándola, sea o no fructífera. En tal sentido, una de las características de los derechos reales de goce, ausente en los otros dos grupos, es su acusado componente posesorio.
1.1. Caracterización general de los derechos reales de goce
El grupo de los derechos reales limitados conocidos tradicionalmente con el nombre de derechos reales de goce y más modernamente con el de derechos de disfrute, comprende los derechos de usufructo, uso, habitación, censos, servidumbres y superficie. Si recordamos que, conforme al art. 348 CC, las facultades dominicales fundamentales son las de gozar y disponer de la cosa, se comprenderá en seguida que:
- Los derechos reales a que nos referimos han de afectar a la facultad de gozar correspondiente al propietario: contar con el uso y utilización de la cosa, disponer de ella en sentido material, hacer suyos los frutos que produzca, etc.
- Es preferible en Derecho español mantener la terminología tradicional de derechos de goce, por ser más acorde con el precepto fundamental dedicado por el Código Civil a describir en qué consiste la propiedad privada.
En cuanto a los derechos reales, los de goce presentan las notas propias de aquellos, alcance general, afección o inherencia a la cosa, eficacia erga onmes, al tiempo que resalta en ellos un altísimo componente posesorio, goce, uso y disfrute, ausente en los demás derechos reales limitados. Dicho componente posesorio, es un dato inherente a la categoría de los derechos de goce, en cuanto derivación de la restricción de la facultad de gozar propia del titular dominical. Esta última y los derechos de goce juegan con el fiel de la balanza: cuanto mayor sea el contenido del derecho real de goce más restringida verá el propietario su facultad de gozar (en el usufructo queda virtualmente anulada; en la servidumbre queda tangencialmente afectada).
Los derechos de goce pueden encontrar su origen en la ley o ser constituidos de forma voluntaria por el propietario. El dueño hace dejación o cede su facultad de gozar efectivamente la cosa, a cambio de un determinado precio (es lo más frecuente: la constitución a título oneroso) o bien por un deseo de beneficiar a cualquier persona, llevado por el altruismo (constitución a título gratuito).
Al extinguirse los derechos reales de goce (sea por la razón que sea) el propietario, en base a la elasticidad del dominio, recupera la facultad de gozar que hasta entonces tenía restringida. Se dice entonces, técnicamente, que se ha producido la consolidación: el propietario reasume la plenitud de facultades dominicales.
1.2. Función económica de los derechos reales de garantía
La propiedad puede ser capitalizada por el titular dominical sin necesidad de privarse de facultad dominical alguna. A tal idea responden los denominados derechos reales de garantía, cuya manifestación más representativa es la hipoteca; mediante ella, el propietario puede obtener, fundamentalmente, préstamos o créditos, sin desprenderse del goce y utilización efectivos de la cosa afectada.
El otro tipo de derecho real de garantía, que ahora interesa, es la prenda. Consiste la prenda en entregar la posesión de una cosa mueble al acreedor de algo para garantizar el cumplimiento de una obligación cualquiera (ej. arts. 1863 y 1864).
Por tanto, la prenda y la hipoteca, conforme al Código Civil se distinguen fundamentalmente, entre sí, por dos notas:
- El carácter o la naturaleza del bien sobre el que recaen: la prenda queda reservada por el Código Civil para los bienes muebles; por el contrario, el objeto propio de la hipoteca son los bienes inmuebles (arts. 1874 CC, 106 y ss. LH)
- El desplazamiento posesorio del bien sujeto de la garantía: La prenda requiere que la posesión de la cosa se transmita al acreedor (denominado técnicamente acreedor pignoraticio; prenda es una derivación romance del término latino pignus). Mientras dicho desplazamiento posesorio no sea efectivo, el derecho real de prenda no habrá nacido, ni tampoco se habrá perfeccionado el contrato de prenda en sí mismo considerado (arts. 1863 y 1862 CC).
La hipoteca, en cambio, al recaer sobre bienes inmuebles (difícilmente sustraíbles a la acción del acreedor) y estar garantizada por el Registro de la Propiedad, no requiere que se produzca desplazamiento posesorio alguno: el deudor hipotecario seguirá conservando la posesión y el goce efectivos de la cosa inmueble (o derecho real inmobiliario) objeto de la garantía.
1.3. Facultad de disposición y derechos reales de adquisición preferente
La facultad de disposición permite, como regla, que el propietario enajene (esto es, transmita a otro) el bien que le pertenece cuando y como le venga en gana. No obstante, en casos determinados y en nuestro Ordenamiento excepcionales, dicha facultad de disposición se encuentra coartada por entender la Ley que otros intereses protegibles deben primar sobre la libertad de disposición del propietario. Tales supuestos, son excepcionales respecto de la general libertad de disposición del propietario.
Los casos en que la facultad de disposición se ve coartada se caracterizan porque la Ley concede a una persona la facultad de adquirir preferentemente el bien que el propietario pretende enajenar, siempre que dicha enajenación tenga lugar a título oneroso.
Por ejemplo, si el propietario del local que tengo alquilado quiere venderlo, puede resultar lógico que la Ley me conceda preferencia a mí para comprarlo si ofrezco las mismas condiciones que un tercero.
La categoría o grupo de derechos reales conocidos como derechos de adquisición preferente comprende fundamentalmente los derechos de tanteo, de retracto y de opción. Los dos primeros se han desarrollado sobre todo de la mano de la ley y, por tanto, se afirma de ambos que, en general, tienen origen legal. El tercero, el derecho de opción, tiene, por el contrario y por antonomasia, origen convencional o voluntario. Pese a lo dicho, existe igualmente un denominado retracto de origen convencional, y cabe además que los particulares, convencionalmente, pacten derechos de adquisición preferente de contenido o carácter atípico, dado que en Derecho español rige el sistema de numerus apertus respecto de los derechos reales.
Los derechos de adquisición preferente son evidentemente derechos reales, en cuanto atribuyen al titular de los mismos un señorío parcial sobre la cosa que recaen. Dicho señorío es, ciertamente, muy limitado: se circunscribe en exclusiva a adquirir la cosa con preferencia frente a cualquier otra persona en el caso de que el propietario pretenda enajenarla a título oneroso.
